Wieviel Gewerbeimmobilien werden in Deutschland pro Jahr verkauft bzw. in einem normalen Landkreis?

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick wieviel Gewerbeimmobilien in Deutschland bzw. in einem typischen Landkreis pro Jahr verkauft werden. 

Vor allem Eigentümer die eine vormals selbst genutzte Gewerbeimmobilie verkaufen wollen profitieren in erheblichem Maße von den Erkenntnissen in diesem Artikel.

…weil Sie den Markt viel besser verstehen als ohne diesen Artikel.

Zunächst gebe ich Ihnen einen Überblick wieviel Immobilien welcher Art pro Jahr in Deutschland verkauft werden. (Daten von 2016)

Dann werfen wir einen Blick in die Immobilien-Verkaufsstatistik des Lahn-Dill-Kreises incl. der Stadt Wetzlar in Hessen. 

Wieviel Gewerbeimmobilien werden in Deutschland pro Jahr verkauft?

Bis 2015 keine frei zugänglichen Zahlen über Gewerbeverkäufe bundesweit

Bis 2015 gab es keinen bundesdeutschen Immobilienmarktbericht der den Namen verdiente. 

Zumindest nicht wenn man sich für etwas anderes als für Wohnimmobilien interessierte. 

Für die spätere Vermarktung einer Gewerbeimmmobilie ist es elementar die Marktstruktur zu kennen, weil das sehr große Auswirkungen hat.

Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2017

Mit Daten der Verkäufe von 2016.
Es ist der erste Immobilienmarktbericht auf Bundesebene, in dem Gewerbeimmobilien sachgerecht erfasst und zahlenmäßig dargestellt wurden.

  • 2016 wurden laut Immobilienmarktbericht Deutschland 2017
    ca. 1 Million Immobilien-Transaktionen getätigt. 

    • Darunter ca. 620.000 Wohnimmobilien: 1- und 2-Familienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser
    • ca. 46.500 Gewerbeobjekte
    • ca. 11.600 Gewerbegrundstücke

Weniger als 5% der verkauften Immobilien waren Gewerbeobjekte.

Welche Gewerbeimmobilien wurden verkauft ?

 Die größte Gruppe bei den Gewerbeimmobilien sind Handelsimmobilien.

Das geht vom Supermarkt bis zum Einkaufszentrum. Die meisten Objekte im Handel dürften in die  Kategorie gewerbliche Renditeobjekte fallen. Läden fallen dagegen meist in die Kategorie Teileigentum.


Die zweitgrößte Gruppe der Gewerbeobjekte sind Teileigentum-Flächen.
Das sind im Regelfall kleinere Flächen, meist Läden, Praxis oder Büro.

Teileigentum ist nichts anderes als die Eigentumswohnung – aber eben als gewerbliche Variante. Für unsere Betrachtung der Gewerbeimmobilien spielt Teileigentum keine Rolle.
Hauptgrund ist, weil Teileigentum oft nur der Gewerbeteil von Wohn- und Geschäftshäusern ist und meist in Innenstädten beheimat ist..

Die für uns relevanten Objektarten sind vor allem Hallen für Industrie, Produktion, Großhandel/Lager/Logistik sowie Bürogebäude.

2016 wurden in Deutschland 7.700 Hallen und 3.800 Bürogebäude verkauft.

Setzt man die 7.700 Hallen bzw. die 3.800 Bürogebäude zu den 620.000 verkauften Wohnimmobilien ins Verhältnis, dann kann man sagen: 

  • Auf 1 verkaufte Halle kommen 81 verkaufte Wohnimmobilien.
  • Auf 1 verkauftes Bürogebäude kommen 163 verkaufte Wohnimmobilien.

    Aus diesen Zahlen erkennen Sie schon, dass Gewerbeimmobilien keine sehr häufige Angelegenheit sind.Die auf Deutschland bezogenen Zahlen helfen uns allerdings auch nicht sehr viel weiter.

    Daher zeige ich Ihnen jetzt wie die Sache auf Landkreisebene aussieht. 


    Dann wird sehr vieles sehr viel klarer für Sie.

Wieviel Gewerbeobjekte werden in einemLandkreis verkauft
pro Jahr?

Ich stelle Ihnen hier die Daten des Lahn-Dill-Kreises vor. 

Der Lahn-Dill-Kreis liegt in Hessen. Er ist einer von 294 Landkreisen in Deutschland und einer der am stärksten industrialisierten Landkreise in Hessen. 

Warum habe ich den Lahn-Dill-Kreis als Beispiel ausgewählt?
Nun erstens vermiete und verkaufe ich seit 20 Jahren Gewerbeimmobilien im Lahn-Dill-Kreis (mit der Stadt Wetzlar) und im Landkreis Gießen (mit der gleichnamigen Stadt Gießen). Dazu kommt:
Im Lahn-Dill-Kreis und der Stadt Wetzlar bin ich seit knapp 20 Jahren im Gutachterausschuss. 

Diese beiden Faktoren waren ausschlaggebend dafür, dass ich heute eine intime Kenntnis der Struktur im Gewerbeimmobilienbereich der Region habe wie kaum ein anderer.

Daher kann ich sagen:

Im Lahn-Dill-Kreis sind die Marktbedingungen besser als in rein ländlichen Landkreisen aber natürlich schwächer als in den Ballungsräumen oder großen Städten.

Im Lahn-Dill-Kreis werden im langjährigen Mittel pro Jahr ca. 54 Gewerbeobjekte verkauft.


2/3 der Gewerbeobjekte sind “Klein-Objekte”

34 der 54 Gewerbeobjekte haben Kaufpreise unter 250.000 Euro Kaufpreis.
Diese Gewerbeobjekte unter 250 TE bleiben bei der weiteren Betrachtung außen vor.
Sie liegen häufig in Mischgebieten mit der dort typischen Problemstruktur
(Ärger mit Anwohnern wegen Lautstärke, Zuparken etc.).
Bleiben somit noch ca. 20 Gewerbeobjekte übrig.

Ca. 5 Objekte sind Spezialobjekte

wie z.B. Gärtnerei, Tankstelle, Lackiererei, Hotel, Sale & Lease Back Objekt,
Teil eines Portfolios etc.

Bleiben noch 15 Gewerbeobjekte übrig.

Dazu kommen 2 – 3 Büroobjekte (oft leerstehend, seltener gewerbliche Renditeobjekte)

Bleiben übrig: 12 Objekte mit Hallen- und Büroanteil

Diese 12 Hallen mit Büroanteil fallen in 4 Kaufpreisklassen

4 – 6 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse 250.000 € bis 500.000 €

2 – 4 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse 500.000 € bis 1 Mio.€

1 – 2 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse 1 – 2 Mio.€

0 – 2 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse > 2 Mio.€

Bitte lesen Sie die 2 letzten Sätze nochmals.

1 bis 2 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse 1 bis 2 Millionen Euro beim Kaufpreis
und NULL (d.h.KEINE) bis 2 Hallen fallen in die Kaufpreisklasse größer 2 Millionen Euro beim Kaufpreis. 

Das bedeutet: Wenn Sie eine Halle > 2 Mio. Kaufpreis kaufen wollen, dass es maximal 2 gibt in ihrem Landkreis. Manchmal auch in einem Jahr KEINE EINZIGE.

…und ob die Halle – wenn es eine gibt – für Sie von der Lage, der Struktur, dem Alter, derm Zustand und vom Preis her passt – darüber haben wir noch gar nicht gesprochen.

Sie merken schon: Sowohl vom Angebot als auch von der Nachfrage bewegen wir uns auf sehr dünnem (und manchmal auch auf gar nicht vorhandenen) Eis.

Aber es geht ja noch weiter:
Innerhalb jeder Kaufpreisklasse gibt es normalerweise 3 oder 4 Budgetklassen.

Das bedeutet, dass ein Käufer aufgrund seines Budgets nur an maximal 1/3 – 1/4
aller Objekte in dieser Kaufpreisklasse interessiert ist.

Der Käufer orientiert sich allerdings nicht primär nach seinem Budget, sondern sucht in erster Linie im Umfeld seines aktuellen Standorts bzw. seiner Standortgemeinde nach geeigneten Objekten.

Es gibt auch nur selten 2 Objekte, die einen Käufer gleichermaßen interessieren – zu verschieden sind die Objekte und die Anforderungen des Käufers.

Dazu kommt

…die Objekte unterscheiden sich in Grundstücksgröße, -zuschnitt, Gebäudegröße, -struktur, Alter, Zustand, Anzahl der Gebäude und weiteren Gegebenheiten.

Es gibt Dutzende von Einzelheiten, in denen sich die angebotenen Objekte voneinander unterscheiden. 

Aus der Tatsache heraus, dass häufig kein Objekt dem anderen gleicht, habe ich den Begriff Struktur-Klasse” erfunden.

Unter einer Strukturklasse verstehe ich “annähernd gleichartige Objekte”.

Ein Bild sagt hier mehr als 1000 Worte. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Käufer interessiert sich also im Normalfall selten für mehr als 1 Objekt. 

Weil meist – wenn überhaupt – nur 1 (einigermaßen) passt.

Dazu kommen zwei weitere Punkte die die Chance eines Verkaufs weiter einschränken.

Einschränkung 1:
Der Käufer möchte am liebsten “auf dem eigenen Grundstück erweitern”

Auf Neudeutsch: Der Käufer hat eine sehr stark eingeschränkte regionale Mobilität.
Er will im Regelfall nicht im ganzen Landkreis kaufen, sondern nur in 1, 2 Gemeinden. Am liebsten erweitern auf seinem Grundstück. Wenn das nicht geht oder wenn er einen Größensprung machen will, dann baut oder kauft er.

Einschränkung 2
Der Käufer ist nur für kurze Zeit auf dem Markt

Die wenigsten Käufer haben Zeit, jahrelang zu warten bis „ihr“ Objekt auftaucht oder der Kaufpreis stimmt.

Im Regelfall wollen sie kurzfristig handeln und sind maximal ein paar Monate auf der Suche nach einem geeigneten Bestandsobjekt.

Falls ein geeignetes Bestandsobjekt nicht verfügbar ist oder der Preis nicht stimmt, dann kaufen sie ein anderes Objekt (falls es eins gibt), bauen neu, mieten, reorganisieren, outsourcen oder stellen das Thema zurück.

Wenn Sie alle diese Punkte berücksichtigen dann sind Sie wahrscheinlich nicht überrascht, wenn ich sage,dass es für Gewerbeobjekte für Eigennutzer pro Jahr im Schnitt nur 0,4 Käufer pro Objekt gibt.


Wenn Sie den Artikel aufmerksam gelesen haben, dann wissen Sie jetzt dass Sowohl das Angebot als auch die Nachfrage beim Verkauf einer ehemals selbst genutzten Gewerbeimmobilie eine sehr diffizile Sache ist.

Um die häufigsten und häufig auch teuersten Fehler zu vermeiden beim Verkauf von selbst genutzten Gewerbeimmobilien – die in Blitzgeschwindigkeit zu 5 bis 6 stelligen Kaufpreisverlusten und ultralangen Vermarktungszeiten führen lege ich ihnen die Lektüre meines zweiteiligen Kern-Artikels ans Herz.

Ihr Robert Puth 

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