Wer kann Gewerbeimmobilien am besten bewerten?

Wer kann eine Gewerbeimmobilie am besten bewerten?

Wer kann den später maximal erzielbaren Kaufpreis am treffsichersten vorhersagen?

Was müssen Sie beachten wenn Sie eine Wertermittlung für eine Gewerbeimmobilie beauftragen?

 

Der Artikel zeigt Ihnen auf was Sie achten müssen wenn Sie eine Gewerbeimmobilie bewerten lassen.

Eins verspreche Ich Ihnen – es wird sehr spannend.

Legen wir los…

Wieviel Gewerbeimmobilien gibt es in Deutschland?

Hier ein Auszug aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 (Verkäufe 2016)

 

 

 

 

 

 

 

  • 2016 wurden in Deutschland ca. 1 Million Immobilien verkauft
  • ca. 620.000 Wohnimmobilien (70% aller Immobilien)
  • ca. 110.000 Wohnbauland-Grundstücke
  • ca. 46.500 Gewerbeobjekte 
  • Die größte Gruppen innerhalb der Gewerbeimmobilien sind die Handelsimmobilien
    (Läden, Supermärkte etc.)
  • Die zweitgrößte Gruppe der Gewerbeobjekte sind Teileigentumsflächen
    (im Regelfall kleinere Flächen bis 200 m2, die meist als Läden, Praxis oder Büro genutzt werden).
  • Daneben gibt noch Beherbergung und Gastronomie (ca. 3700 Verkäufe 2016)
    sowie ca. 11.600 Gewerbegrundstücke
  • ca 7.700 Hallen für Industrie, Produktion, Großhandel/Lager/Logistik
  • ca. 3.800 Bürogebäude.Jetzt kommen wir zu einem extrem wichtigen Punkt:

    ” Gewerbeimmobilie ist nämlich nicht gleich Gewerbeimmobilie !”

Diese 2 Gewerbeimmobilien-Typen müssen Sie unterscheiden

Wenn Sie wissen wollen welcher Kaufpreis später (wirklich) maximal erzielt werden kann
dann müssen Sie diese 2 Gewerbeimmobilien-Typen unterscheiden können.

Typ 1 = Die gewerbliche Renditeimmobilie

Was ist eine gewerbliche Renditeimmobilie?

  • Eine gewerbliche Renditeimmobilie ist eine Gewerbeimmobilie die (gut) vermietet ist und dem Eigentümer Mieteinnahmen bringt. Wie z.B. ein vermieteter Supermarkt oder eine vermietete Büro- oder Logistikimmobilie.
  • Ob und wie beständig die Miete jeden Monat auf ihrem Konto landet hängt entweder von der Qualität des Einzelmieters ab oder von der Risikostreuung durch viele verschiedene Mieter ab (wie z.B. bei einem Gewerbepark).

    Wie ist die Marktsituation für diesen Objekttyp?

  •  Im Vergleich zu Wohnimmobilien ist das Angebot gewerblicher Renditeobjekte sehr gering.
  • Die Nachfrage nach gewerblichen Renditeobjekten ist oft höher als das Angebot.
  • Der Käufer für ein Renditeobjekt kann theoretisch überall auf der Welt sitzen.

    Welche Bewertungsverfahren werden eingesetzt ?

  • Wann immer möglich wendet man das Vergleichswertverfahren an. Es ist das einfachste und genaueste Verfahren. Allerdings gibt es zu diesem Zeitpunkt nicht immer genügend geeignete Vergleichsobjekte.
  • Daher wird meist das Ertragswertverfahren eingesetzt. Das Ertragswertverfahren liefert gute Ergebnisse wenn der Bewerter den regionalen Markt sehr gut kennt. Wenn er Mieten, Multiplikatoren, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer der Gebäude sachgerecht einschätzen kann.
    Das ist allerdings bei Gewerbe bei weitem nicht immer der Fall.

    Hauptfehler der Verkäufer?

  • Fehler Nr. 1 – mit weitem Abstand – nicht marktgerechte Preisvorstellungen
  • der 2te Fehler 2 sind überzogene Risikoüberwälzung auf den Käufer.
  • Fehler Nr. 3 ist – kein Zugang zu einer ausreichenden Anzahl geeigneter Investoren

    Typ 2 = Die Gewerbeimmobilie für Eigennutzer

Was ist eine Gewerbeimmobilie für Eigennutzer ?

  • Eine Gewerbeimmobilie für Eigennutzer ist vom Eigentümer selbst genutzte Gewerbeimmobilie.
  • Die Immobilie wird vom Käufer (oder einer mit ihm verbundenen Person oder Firma) für eigene betriebliche Zwecke. z.B. für Produktion, Großhandel, Lager genutzt.

Wie ist die Marktsituation für diesen Objekttyp?

  • Das Angebot ist sehr gering und auch von der Struktur sehr unterschiedlich.
    Im Grunde ist jedes Objekt ein Unikat
  • Die Nachfrage ist zum größtenteil lokal /regional und daher sehr gering.
    Dazu kommt dass jeder Käufer seine eigenen Anforderungen hat.
    Nur sehr selten gibt es mehr als 1 qualifizierten Kaufinteressent pro Verkaufsfall.

Welche Bewertungsverfahren werden eingesetzt?

  • Das Vergleichswertverfahren kann bei Eigennutzer-Gewerbeobjekten wegen nicht vorhandener Vergleichsobjekte so gut wie nie eingesetzt werden.
  • In amtlichen Gutachten kommt in 99% der Fälle das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zum Einsatz.
  • Das Sachwertverfahren ist unter Profis stark umstritten.
    Bei Anfängern ist es beliebt, weil man keine großen Kenntnisse braucht um den Wert aus einer Tabelle abzulesen. Dieser ermittelte Wert muss dann mit Marktanpassungsfaktoren” von bis zu 50% und darüber in die Nähe des Ertragswertes “hingebogen” werden.

    “Durch Steinezählen kann man keinen Kaufpreis ermitteln”, sagte neulich ein Gewerbemakler-Kollege.

Hauptfehler der Verkäufer?

  • Fehler Nr. 1 – mit weitem Abstand – nicht marktgerechte Preisvorstellungen
  • der 2te Fehler sind falsche Entscheidungen aufgrund nicht vorhandener Marktkenntnisse (Zahl und Qualität der Anfragen, Zahl und Qualität qualifizierter Kaufinteressenten pro Objekt, Kaufpreise der Durchschnittskäufer, des besten Käufers)
  • Fehler Nr. 3 –  Es ohne Ahnung vom Markt „erst einmal selbst probieren wollen“.
    Die Folgen sind sehr lange Vermarktungszeiten und stark unterdurchschnittliche Kaufpreiserlöse.

Vergleich der 2 Gewerbeimmobilientypen

Generell unterscheiden wir vermietete gewerbliche Renditeobjekte (türkis und hellgrün) von Gewerbeobjekten für Eigennutzer (gelb).

Zahlen für Verkäufe auf Bundesebene gibt es nur für größervolumige Renditeobjekte. Das ermitteln die großen Makler. Kleinervolumige Renditeobjekte und selbstgenutzte Gewerbeobjekte werden von den Gutachterausschüssen nicht als separate Objektklasse erfasst. Daher stehen dazu auf Bundesebene auch keine Daten zur Verfügung.

Nach meiner Beobachtung ist bei kleineren Renditeobjekten bis 5 Mio. € Kaufpreis  die Gutachterqualität deutlich schlechter als bei großen Renditeobjekten.  Bei den großen Renditeobjekten sind Profis am Werk. Bei den Objekten bis 5 Mio.€ weniger.

Gewerbliche Renditeobjekte ab 5 Mio. Euro finden sich vor allem in den BIG 7 (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Köln).

Gewerbliche Renditeobjekte unter 5 Mio. und selbst genutzte Gewerbeimmobilien gibt es überal.

Generell kann man aus Sicht der Bewertung sagen

  • Bei großen gewerblichen Renditeobjekten sind üblicherweise Bewertungsprofis am Werk.
  • Bei kleineren gewerblichen Renditeobjekten und Gewerbeobjekten für Eigennutzer ist die Qualität der Bewertungen stark unterschiedlich. Darauf kommen wir gleich.
  • Am schwersten zu bewerten sind m.E. selbstgenutzte Gewerbeimmobilien

6 wenig bekannte Fakten über Gutachten & Gutachter

FAKT 1
Die meisten Gutachter bewerten mehr Wohn- als Gewerbeimmobilien

Der normale Gutachter kennt sich mit Wohnimmobilien besser aus als mit Gewerbeimmobilien.
Ganz einfach weil es viel mehr Wohnimmobilien gibt als Gewerbeimmobilien.

dazu kommt…

FAKT 2
Gewerbeimmobilien sind vielgestaltiger als Wohnimmobilien

In Wohngebäuden wird gewohnt.

In Gewerbegebäuden wird montiert, lackiert, gelagert, eingepackt, ausgepackt, umverpackt, verpackt, gemessen, geschlafen, getrunken, gegessen, eingekauft, gespielt, Sport gemacht, ausgestellt, repariert, weiterverarbeitet, Büroarbeit erledigt und vieles andere mehr.

Gewerbeobjekte sind vielgestaltiger und meist auch komplexer als Gewerbeobjekte.

FAKT 3
Gewerbespezialisten bei den Gutachtern gibt es fast nur in Ballungsräumen

In den Ballungsräumen gibt es Gutachter die nur Gewerbeimmobilien bewerten.
Zum einen bei den internationalen Maklern wie auch bei einigen Bewertungsbüros.
Beide Gruppen arbeiten fast ausschließlich für institutionelle Investoren oder große Firmen.

Diese Profi-Gutachter erstellen z.B. für deutsche Immobilienfonds Wertermittlungen nach ImmoWertV bzw. eine zum Kapitalmarktgesetzbuch (KAGB) konforme Bewertung, ermitteln für  Kreditinstitute Beleihungswerte auf Basis der BelWertV und erstellen für  ausländische Investoren Bewertungen nach den International Valuation Standards (IVSC) oder RICS Valuation Global Standards.

Das ist die Champions League.

Auf dem flachen Land finden Sie nur in Ausnahmefällen Gutachter die treffsicher Gewerbeimmobilien bewerten können. Reine Gewerbeimmobiliengutachter gibt es dort so gut wie gar nicht. 

FAKT 4
Bei Gewerbeobjekten für Eigennutzer kann das treffergenaue
Vergleichswertverfahren meist nicht angewendet werden

In solchen Fällen muss der Gutachter dann auf das komplexere Ertragswertverfahren zurückgreifen.

Beim Ertragswertverfahren benötigt der Gutachter aktuelle und verlässliche Marktinformationen (Liegenschaftszins, Mieten, Kaufpreismultiplikatoren). Diese Informationen kann der örtliche Gutachterausschuss aber nur selten so kleinteilig liefern wie es erforderlich ist.

FAKT 5
Nur jedes 5. Gutachten wird zu Verkaufszwecken erstellt.

Nur jedes 5te Gutachten wird für Verkaufszwecke erstellt.

Der Rest sind Gutachten für Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerung, und für die Beleihungswertermittlung. Aber auch  für Bilanz- und Steuerzwecke (Einheitswert- oder Grundbesitzwert-Feststellung), zur Bestimmung des Versicherungswertes und für Pflegschaftsangelegenheiten sagt Dr. Götz Sommer, ein Bewertungs-Urgestein.

Dazu kommt:
Nur selten erfährt der Gutachter hinterher welcher Kaufpreis für die die Immobilie erzielt wurde.
Eine Rückkopplung Bewertung : Kaufpreis erfolgt also nur in einem Bruchteil aller Fälle.

Das ist jedoch alles kein Problem für den Gutachter, solange sein Auftraggeber mit ihm zufrieden ist.
Das führt uns zu Fakt 6.

FAKT 6
Wie „streng“ würden Sie als Gutachter bewerten, wenn Sie
in Zukunft gern wieder beauftragt würden?

Wie würden Sie als Gutachter eine Gewerbeimmobilie bewerten, wenn Sie von diesem Auftraggeber in Zukunft gern wieder einen Auftrag erhalten würden?

Eher straffer oder eher wohlwollend?

Wenn Sie ein bißchen ökonomisch denken ist der Fall doch klar: Eher wohlwollend.

Wer kann den maximal möglichen Kaufpreis einer  Gewerbeimmobilie für Eigennutzer am besten vorhersagen?

Die Tabelle gibt meine Erfahrungen mit Gutachten für Gewerbeobjekte für Eigennutzer im Raum Mittelhessen von 1999 bis heute wieder – in der Klasse 250.000 Euro bis 3 Mio. Euro Kaufpreis.

Mein Erfahrungswert aus den letzten 20 Jahren:

“Nur 5 von 100 Gutachtern können den maximal erzielbaren Kaufpreis  einer Gewerbeimmobilie für Eigennutzer +- 10% genau vorhersagen.

 

Erfahrene Gewerbemakler fast immer.


Sind erfahrene Gewerbemakler die besseren Gutachter ?

 

Ja.

Der Gewerbemakler ist jeden Tag im Markt.

Er hat XX bis XXX eigene Fälle zum Notar gebracht.

Wenn der Makler bei der Preisfindung falsch liegt – dann verdient er im Regelfall nichts.

Liegt der Makler mit seiner Preisvorstellung zu hoch – dann verkauft er Nichts.
So lernt der Makler. Oder verschwindet vom Markt.

Wenn der Gutachter bei der Wertermittlung falsch liegt – dann wird er meist
noch dafür gelobt !

Wer kann den maximal möglichen Kaufpreis einer gewerblichen Renditeimmobilie am besten vorhersagen?

Die richtige Antwort ist:

Im Regelfall ein erfahrener Investmentmakler.

Allerdings ist die Gutachtenqualität im Bereich Renditeimmobilien besser als bei Gewerbeobjekten für Eigennutzer.

Das liegt an zwei Dingen.

A dass meist qualifiziertere Gutachter eingesetzt werden und nicht einfach Architekten, Bauingenieure oder das Ortsgericht.

Zum anderen ist mitunter das Vergleichswertverfahren möglich, das bei sachgemäßer Anwendung recht treffsicher ist.

Damit kommen wir zu den Immobilienbewertungsverfahren 

Häufig eingesetzte Immobilienbewertungs-Verfahren

Es gibt in Deutschland 3 amtliche Bewertungsverfahren, die durch die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) normiert sind:

Das Sachwertverfahren-, das Vergleichswert- und das Ertragswert-Verfahren.

Quelle: Vortrag Nicolas Baumann MRICS

Das Vergleichswert-Verfahren

ermittelt den Immobilienwert der zu bewertenden Immobilie durch einen Vergleich mit Verkäufen ähnlicher Objekte aus der Region aus den letzten 3 Jahren

Wichtig ist, dass es echte Verkaufsfälle sind, die miteinander verglichen werden können.

Der Vergleich von Angebotspreisen ist nicht zulässig und führt zu unrealistischen Werten.

Wann immer möglich, sollte die Vergleichswertmethode angewendet werden.

Bei Gewerbeobjekten für Eigennutzer ist das Vergleichswertverfahren (leider) mangels genügend vergleichbarer Objekten im Grunde nie anwendbar.

Das Ertragswertverfahren

berechnet den Wert der Immobilie aus dem heutigen Wert (Barwert) der zukünftigen Mieterträge.

Es wird bei Gewerbeobjekten sowie bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern  angewendet.

Das Ertragswertverfahren ist sowohl bei gewerblichen Renditeobjekten als auch bei Gewerbeobjekten für Eigennutzer das am meisten angewendete Verfahren.

Die wertbestimmenden Faktoren im Ertragswertverfahren sehen Sie in der nachfolgenden Grafik.

Quelle: Vortrag Nicolas Baumann MRICS

Das Sachwert-Verfahren

ermittelt den Immobilienwert aus dem Boden- und Gebäudewert.

Das Sachwertverfahren ist leicht anzuwenden. Man multipliziert die Gebäude-m2 oder m3 mit Zahlenwerten (Baukosten) aus Tabellen.

Das Sachwertverfahren wird vor allem von Gutachtern als 2tes Verfahren genutzt.

Errechnete Werte müssen dann mit sogenannten Marktanpassungsfaktoren von häufig 50% und mehr an die Realität angepasst werden.

Ich lehne das Sachwertverfahren in der jetzigen Form vor allem wegen der erforderlichen hohen Marktanpassungsfaktoren als marktfern ab. Ich setze stattdessen ein ähnliches, aber einfaches und sehr viel praxisnäheres Verfahren ein.

Welche Bewertungsverfahren setze ich selbst ein ?

  1. Bei gewerblichen Renditeobjekten das Vergleichswertverfahren

    – falls genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

  2. Bei Gewerbeobjekten für Eigennutzer parallel

    a. die Maklermethode = ein vereinfachtes Ertragswertverfahren,

    b. eine Eigenentwicklung, die sich „Fiktiver Neubau“ nennt

     

Quelle: Vorlage Vortrag Nicolas Baumann MRICS, eigene Darstellung Robert Puth

Vereinfachtes Ertragswert-Verfahren

auch Maklermethode, Multiplikator- oder Vervielfältigermethode genannt

Der Multiplikator, Vervielfältiger oder “das X-fache” genannt, beschreibt das Gleiche:
…nämlich die Anzahl der Nettojahreskaltmieten, die ein Käufer bezahlen muß,
wenn er das Objekt kaufen möchte.

Um den Vervielfältiger richtig zu bestimmen,
muss man wissen, welche Mieten für welche Flächenqualitäten bezahlt wird.

In den Vervielfältiger fließen eine ganze Reihe von Faktoren ein:
Alter, Zustand, Lage, Besonderheiten, Vorteile und Probleme, ggf. entstehende zukünftige Kosten (und noch vieles mehr).

Den Vervielfältiger richtig zu bestimmen ist eine hohe Kunst,
die sehr viel Erfahrung voraussetzt.

Beispiel:

Das 12-fache bedeutet z.B., dass der Käufer für das Objekt
12 Nettojahreskaltmieten als Kaufpreis bezahlt.

100 geteilt durch die Nettojahreskaltmiete ist die Nettoanfangsrendite.

100 durch 12 = 8,33% Rendite.

Dem 12fachen als Kaufpreis entspricht also eine Rendite von 8,33%.

Anstatt des offiziellen Sachwertverfahrens setze ich ein marktnahes, selbstentwickeltes Verfahren ein,
dass ich „Fiktiver Neubau“ nenne.

Es ahmt den Unternehmer nach, der neu bauen will.
Ein Gebäude mit ähnlicher Große und Struktur wie das Bewertungsobjekt.
Allerdings nicht am Standort des Bewertungsobjekts, sondern am preiswertesten dafür geeigneten Standort in der Umgebung.

Dann stelle ich mir die Frage:

Ab wieviel % des Neubaupreises wird ein Unternehmer, der bauen will auch ein Bestandsobjekt kaufen? So ein Objekt wie das, was ich gerade bewerte ?

Dabei kommt es vor allem auf das Alter des Gebäudes an und wie gut es für den Käufer geeignet ist. Und wieviel Geld er noch in die Immobilie stecken muss, bis Sie für ihn passt.

Mit dieser Vorgehensweise erziele ich sehr gute Ergebnisse.

Wie Sie vorgehen sollten wenn Sie eine gewerbliche Renditeimmobilie bewerten

Da kommt es wiederum drauf an.

Wenn Sie die Bewertung nicht für den Verkauf brauchen sondern für andere Zwecke, da kann ich Ihnen einen guten Gutachterkollegen empfehlen. Das ist Möglichkeit A.  

Wenn Sie ihr Objekt verkaufen wollen und auch mit einem Gewerbemakler arbeiten wollen, dann können Sie das Geld sparen und einen erfahrenen Investment-Makler wie meinen Freund Martin um seine Einschätzung bitten. Das wäre Möglichkeit B. 

Martin kauft/verkauft seit über 20 Jahren nur Renditeobjekte. Er hat das Geschäft von der Pike auf gelernt und arbeitet seit 7Jahren auf eigene Rechnung.

Martin hat Zugang zu sprichwörtlich Tausenden von Investoren (und kauft auch selbst).
Schreiben Sie mir an 
rp@puth.de wenn Sie an einem Kontakt interessiert sind. 

Robert Puth 

Sie haben eine Frage?
Dann schicken Sie mir bitte eine email an rp@puth.de – meine persönliche emailadresse. Ich antworte meist innerhalb von 48 Stunden.

Sie möchten gern IHREN Fall mit mir durchsprechen?
kostenlos – und ohne weitere Verpflichtungen für Sie?
Die Kunden, die sich frühestmöglich mit mir zusammengesetzt haben, haben stets die besten Resultate erzielt.  …und innerhalb kurzer Zeit gut verkauft – ohne Stress.
Um sich gegen teure Kaufpreisverluste und lange Vermarktungszeiten zu schützen
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Was Sie beachten müssen wenn  Sie eine ehemals selbst genutzte Gewerbeimmobilie gut verkaufen wollen (Teil 1 von 2)

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[1] Als Teilergebnis des Immobilienmarktberichts Deutschland 2017 (mit Verkäufen 2016).