Kann ein Makler aus Norddeutschland Gewerbeimmobilien in Süddeutschland erfolgreich verkaufen?

Kann ein Makler aus Norddeutschland Gewerbeimmobilien in Süddeutschland erfolgreich verkaufen?

Ohne jemals vor Ort gewesen zu sein?

Bevor Sie sagen funktionert nicht …

….hier ist die Geschichte von Ludger Haskampf 

Es war in einem Verkaufs-Seminar für Makler

Bei der üblichen Vorstellungsrunde sagte 1 Kollege:

„Ich bin Ludger Haskamp aus Lohne/Niedersachsen
Ich verkaufe regelmäßig Millionenobjekte ohne jemals
Käufer oder Verkäufer gesehen zu haben.”

Sofort brach der Tumult los:

Spinner ! Angeber ! Dreckiger Lügner ! 

Es dauerte einige Minuten bis Ruhe war.

Dann erzählte Ludger Haskamp seine Geschichte.

Ludger hat ein Maklerbüro in Lohne (Norddeutschland), wo er zum das lokale Maklergeschäft macht. Er verkauft Häuser, macht aber auch Gewerbe und Investment.
Ein Allrounder.

Mit einem Spezialgebiet.

Ludger verkauft „Pferde-Immobilien“ wie Gestüte, Gutshöfe etc.

 

Bundesweit

Die Objekte sind oft Hunderte von km von seinem Standort in Lohne entfernt.

Es kommt recht häufig vor, dass der Eigentümer der “Pferdeimmobilie” bei der Besichtigung / Wertermittlung von Ludger gar nicht anwesend ist.

Der Käufer besichtigt ebenfalls oft ohne dass Ludger dabei ist.

Dann macht der Käufer sein Angebot und man wird sich einig.

Und auch beim Notar ist Ludger so gut wie nie dabei.

Hier O-Ton Ludger.

” Es kommt nicht drauf wo du sitzt. Es kommt drauf an dass du Verkäufer und Käufer zusammenbringst und der Deal klappt.
Nur das ist entscheidend.”

 

Jetzt nochmal zurück zur Frage: Kann ein Makler ihre Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen – auch wenn er 500 km entfernt sitzt?”

Kann man Gewerbeimmobilien überregional erfolgreich verkaufen?

Die Antwort ist ja.

Die ersten Jahre als Gewerbemakler hatte ich Angst davor überregional zu arbeiten.
Vor allem weil ich in vielen Dingen noch nicht sattelfest war.

Nach 5 Jahren erzielte ich im heimischen Raum beständig Spitzenleistungen. Nachdem ich die Jahre vorher so gut wie alle Fehler gemacht hatte die man machen kann. 

Ab da begann ich auf Anfrage von Stammkunden überregional zu arbeiten

u.a. Am Bodensee (Gottmadingen, Singen), In Freiburg, in Tübingen,
in Frankfurt, in Darmstadt, i
n Berlin, In Dresden, In Erfurt, Limburg, Jena, Kassel, Bad Kreuznach usw.

Beispiel 1: Gewerbeobjekt in Erfurt/Thüringen 

Mein Kunde war ein großer Stahlhändler aus Mittelhessen. Er hatte nach der Wende eine Niederlassung in der Nähe von Erfurt / Thüringen aufgebaut. Ich habe das Objekt (22.000 Grundstück, ca. 3.500 m2 Halle plus 400 m2 Büro/Wohnung) 2x vermietet und später verkauft.

Das schreibt der geschäftsführende Gesellschafter zu meiner Arbeit

Bezeichnend: Auch für diesen Kunden war ich Mehrfachtäter.

Beispiel 2:
Mehrfachtäterschaft bei Deutschlands größter Betriebskrankenkasse

Die Ausgangslage

Ich habe zwischen 2007 – 2013 eine Betriebskrankenkasse über mehrere Fusionen hinweg als externer Immobilienprofi begleitet.

  • 2007  Erstkontakt mit der Sancura BKK Wetzlar
  • 2008  Übernahme/Fusion der Sancura BKK durch die Taunus BKK Aarbergen
  • 2009  Übernahme der Taunus BKK durch die BKK Gesundheit in Balingen
  • 2012 Fusion der BKK Gesundheit mit der Deutschen Angestellten Krankenkasse
    zur DAK Gesundheit 

Angefangen hate meine Arbeit in Wetzlar bei der Sancura BKK. Dort habe ich in diesem Bürogebäude die 1.500 m2 Büro-Leerstand gefüllt, die durch die Fusion mit der Taunus BKK entstanden war.

Objekt der Sancura BKK in Wetzlar

Wie das bei Fusionen/Übernahmen so ist: Die Organisation wird deutlich langsamer. Als  ich 2x erfolgversprechende Mieter nicht plazieren konnte weil die Organisation den Mietvertrag nicht bearbeiten konnte wollte – war ich drauf und dran mich beim Vorstand darüber zu beschweren, dass hier Geld auf der Straße liegenbleibt.

Ich hatte den Brief an den Vorstand schon geschrieben und wollte ihn den nächsten Tag abschicken. Da kam mir Kommissar Zufall in Form der neuen Freundin eines Maklerkollegen zu HIlfe. Diese war PR-Chefin dieser Betriebskrankenkasse und saß 3 Zimmer vom Vorstand entfernt.

Das Wunder geschah. Ein Vorstandsassistent aus Frankfurt flog ein zu mir nach Wetzlar, und schrieb 7 Seiten voll auf seinem karierten Block.  Ab da flutschte es intern wieder.

Folge: Ich sollte der Krankenkasse nun bundesweit helfen.

Für die BKK Gesundheit war ich daher bald in Kassel, Jena, Berlin, Dresden, Darmstadt, Kassel und Tübingen unterwegs. Vermietung, Nachvermietung, Verkleinerung, Vergrößerung, Ausstieg. Das komplette Programm.

Anfang 2011 rief mich der zuständige Mann von der BKK an und sagte:

Herr Puth wir haben in Gottmadingen (Bodensee-Hinterland) eine Betriebskrankenkasse (BKK Fahr) übernommen. Mit niegelnagelneuem Bürogebäude und bald 2.500 m2 Leerstand. Können Sie uns einen Maklerkollegen in der Region empfehlen?

Objekt Gottmadingen Industriepark 322

Ich recherchierte, fand aber niemand der mich überzeugte. Ich schlug daher vor dass ich das selbst übernehme – von Wetzlar aus. Und erläuterte dem Mann mein Konzept.
Er wollte es intern besprechen. 

Einen Tag später kam der nächste Anruf: Herr Puth, der Investor des Objekts in Gottmadingen hat schwere Bedenken dass ein Makler aus „Frankfurt“ Büroflächen am Bodensee erfolgreich vermieten kann.” 

Ich telefonierte mit dem Investor, erklärte ihm mein Konzept, er war einverstanden. 
Er wohnte nicht allzu weit weg vom Objekt und sagte mir sogar zu Besichtigungen mit
vorgeprüften Interessenten selbst herumzuführen.

Aufgabe:
2.500 m2 Büro-Leerstand füllen im Bodensee-Hinterland

Nur kurz nachdem ich das Objekt ins Internet gestellt habe, hatten wir die Anfrage
einer 
Tochterfirma eines großen überregionalen Energieversorgers, die Blockheizkraftwerke vermietete. Sie suchten 1.000 m2 Büro.
Wir wurden uns handelseinig.

Jetzt hatten wir noch 1.500 m2 Leerstand.

3 Wochen später rief der Investor ganz aufgeregt an:
“Die BKK Gesundheit wird von einer anderen Krankenkasse übernommen.
Was machen wir jetzt?“

Ich sagte – „Ich gehe in die Spur.“
Zunächst war natürlich alles streng geheim. Dann sickerte durch:
Die DAK wollte die BKK Gesundheit übernehmen.

“Bis die Fusion durch ist wird sich wahrscheinlich wenig bewegen” sagte der Investor.

“Lassen Sie uns recherchieren wo am Bodenseee die DAK überall sitzt, wo ihr regionaler Hub ist.” sagte ich.

Wir wurden fündig.
Eine größere Einheit der DAK saß in Singen auf angemieteten 1.500 m2.

Bingo !

Nicht allzu weit weg von unserem Glaspalast mit 1.500 m2 Leerstand !

Nochmal Bingo !

Die Idee war:
Die DAK-Leute von Singen nach Gottmadingen umzusiedeln
und deren Büroflächen in Singen unterzuvermieten.

Singen hat ca. 45.000 Einwohner, Gottmadingen ca. 10.000 Einwohner.
Büros nachzuvermieten sollte also in Singen einfacher sein als in Gottmadingen.

Jetzt mussten wir Kontakt mit dem Vermietungschef der DAK bekommen

Da ich durch Zufall 2 Jahre zuvor in Wetzlar die DAK umgesiedelt hatte, stellte mir der örtliche DAK-Chef innerhalb von 2 Tagen den Kontakt zum Vermietungschef Deutschland der DAK her.

Ich telefonierte mit diesem Mann aus der DAK-Zentrale in Hamburg, erklärte ihm den Fall und hatte einen Tag später Grundrisse und Mietvertrag des Objekts in Singen in der mail.

Die DAK hatte in Singen 1.500 m2 Büro gemietet und hatte noch
6 Jahren Rest-Mietlaufzeit.

Aber es gab ein Happy-End.

Die DAK Truppe zog aus Singen nach Gottmadingen um. Damit war der restliche Leerstand von 1.500 m2 beseitigt. Damit war auch dieser Glaspalast wieder voll.

Die von der DAK in Singen angemieteten 1.500 m2 Büro haben wir innerhalb weniger Monate komplett an eine Abteilung des Regierungspräsidiums Freiburg vermietet.

In der Summe hatten wir 1.500 m2 + 1.500 m2 + 1.000 m2 Büro vermietet =
in Summe 4.000 m2 Büro im Bodensee-Hinterland neu vermietet. Ich war währenddessen kein einziges Mal vor Ort. Und trotzdem waren alle waren zufrieden.

Der Investor, die DAK, der Vermieter in Singen. Und ich auch.



Waren das jetzt alles Glücksfälle Herr Puth
oder auf was kommt es an wenn man Gewerbeimmobilien überregional erfolgreich verkaufen will ?

Sprich – kann man auch einen Makler mit dem Verkauf beauftragen der weiter weg sitzt?

Schauen wir uns die Erfolgsvoraussetzungen an:

1. Sie brauchen die nötige Stückzahl- Erfahrung  im Verkauf
bzw. bei der Vermietung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien

Das kann ich in die Waagschale werfen

> 60 Verkäufe selbstgenutzter Gewerbeimmobilien
> 350 Gewerbe-Vermietungen (100 m2 Büro bis 11.000 m2 Halle)
> 370.000 vermarktete Hallen-m2/Büro-m2

Dazu kommen Erfahrungen von Dutzenden von Fallbeispielen die mir im Rahmen von Gutachten beim Gutachterausschuß oder bei meinen Sparkassenmaklertrainings begegnet sind. 

2. Sie müssen wissen wie man Käufer und Mieter findet

Käufer mit Geld/ die eine Finanzierung bekommen. Und/oder
Gute Mieter, die pünktlich zahlen, lange bleiben und auch sonst keinen Ärger machen.

3. Ideal ist es wenn Sie mit jemand arbeiten der an jedem Ort in Deutschland
die komplette lokale und regionale Nachfrage auf ihr Mühlrad lenken kann
und bei Bedarf auch noch überregionale Kräfte “mitbringen” kann

 

Ich war 8 Jahre im Geschäft – da hatte ich plötzlich eine Idee wie ich den GROSSEN TRAUM vieler Verkäufer wahr werden lassen kann.

Der GROSSE TRAUM vieler Verkäufer ist eine Wunschvorstellung des Verkäufers, dass nämlich ALLE Makler in der Region „wie verrückt“ nach dem Käufer für „SEINE/IHRE“ Gewerbeimmobilie suchen.[1]

Ich habe ein Konzept entwickelt wo ich alle qualifizierten Kräfte in der Region bündle für die Suche nach dem Käufer für ihre Immobilie. Und wo ich auch bei Bedarf noch überregionale Kräfte (siehe Punkt 4 weiter unten) integriere.

Mehr will ich dazu an dieser Stelle nicht verraten. Es funktioniert hervorragend.
Wie es genau funktioniert erkläre ich Ihnen gern im persönlichen Gespräch.

4. Bei Bedarf Zugriff auf nationale und internationale Immobilienprofi-Netzwerke

Aus meiner „Frankfurter Zeit“ bei Töchtern/Beteiligung der Philipp Holzmann AG und der heutigen FRAPORT (damals FAG), der Zeit an der european business school  und durch meine Mitgliedschaft  bei RICS (dem nach eigenen Angaben weltweit führenden Berufsverband im Bereich Immobilien, Bauwesen und Infrastruktur) kenne ich viele Key-Player bei den nationalen und internationalen Maklern persönlich.

  • die entsprechenden Heads of Industrial, Advisory, Logistics, Office
    ….bei 3 großen Internationalen Maklern
  • the leading network of independent real estate consultancies
  • Schlüsselperson bei einem führenden deutschlandweiten Netzwerk inhabergeführter mittelständischer Maklerfirmen
  • den deutschen Hallenkönig, der über 180.000 Hallen in Deutschland katalogisiert hat
  • die wahrscheinlich umtriebigste Hallenvermietungs- und Verkaufs-Boutique Deutschlands
  • Sparkassen-Netzwerk: Makler aus über 50 Sparkassen
  • RICS-Netzwerk (ca. 100.000 Profis weltweit)
  • mein immoebs-Netzwerk (ca. 3.000 Profis vorwiegend in D)
  • mein „Immobilienprofi“-Netzwerk (Hunderte von Maklern)
  • das größte deutsche Gewerbeimmobilien-Experten-Netzwerk


    5. Gut ist es wenn Sie einen Partner haben, der seit 20 Jahren nicht anderes tut
    als (gewerbliche) R
    enditeobjekte kaufen und verkaufen.

  • .

Mein Partner macht nur Renditeobjekte. Zwischen 2 – 100 Mio.€.  seit 20 Jahren.
Bisher hat er für über 2,6 Mrd. Euro Objekte gekauft und verkauft. Er hat Zugriff auf
ca. 3.000 Investoren, 2.000 davon kennt er persönlich. Und er kauft auch 
für den eigenen Bestand. Er ist meine Geheimwaffe für dieses hochinteressante Marktsegment.

Zum Schluss noch eine Frage:

Würden Sie beim Verkauf ihrer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie 

lieber 95% des bestmöglichen Kaufpreises erzielen und 5% dem Makler geben ?

oder lieber das Geld für den Makler sparen und im Schnitt mit 50 – 70% des bestmöglichen Kaufpreises nach Hause gehen?

50 -70% von max. ist die Spanne wenn es ein Eigentümer selbst probiert. 

Um mit mir über ihren Fall zu sprechen schreiben Sie mir entweder ein email an rp@puth oder hinterlassen mir eine Nachricht (06441/381880) im Büro. Ich rufe Sie dann zurück. 

Bis dahin – bleiben Sie munter

Robert Puth

 

 

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