Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten ?

   “ Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten ? “

In diesem Artikel erfahren Sie wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann.

komplett überarbeitet am: 21.02.2021

…was eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist und warum Sie diese unbedingt von
gewerblichen Renditeimmobilien und Wohnimmobilien unterscheiden müssen.

…7 Gründe warum nur wenige Personen selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten können

…warum die treffergenaue Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien so extrem wichtig ist ?

… 7 weitgehend unbekannte aber extrem wichtige Fakten zu Gutachten und Gutachtern

…aber das ist noch nicht alles

…Wie treffergenau sind die Kaufpreiseinschätzungen/Bewertungen …von Eigentümern, …von verschiedenen Gutachtertypen …und von Maklern ?

…Welche Bewertungsmethoden setzt der normale Gutachter ein und welche Vor- und Nachteile haben diese ?

…Welche 2 Bewertungsmethoden setzt ich ein und warum ?

…die X wichtigsten Unterschiede zwischen einer Verkehrswertermittlung eines öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen und einer Marktwertermittlung von Puth

In dem Artikel stecken über 22 Jahre Erfahrung als Gewerbemakler und über 21 Jahre Mitglied der Gutachterausschüsse der Stadt Wetzlar und des Lahn-Dill-Kreis.

In dieser Zeit habe ich Hunderte von Gewerbeimmobilien bewertet, ca. 500 x Hallen/Büros vermarktet, darunter 70 Verkäufe selbstgenutzter Gewerbeimmobilien.

Legen wir los.

1. Warum Sie selbstgenutzte Gewerbeimmobilien unbedingt von gewerblichen
Renditeimmobilien und Wohnimmobilien unterscheiden müssen?

Was ist eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie?

Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist eine Gewerbeimmobilie die von Eigentümer oder der Firma des Eigentümers selbst für betriebliche Zwecke genutzt wird. Zum Beispiel  für Produktion, Lager, Montage, Service oder für Bürozwecke.

Eine vermietete Gewerbeimmobilie ist ein Renditeobjekt. Der Eigentümer vermietet die Immobilie an den Mieter. Der zahlt ihm Miete. Der Eigentümer bezieht ein Einkommen aus gewerblicher Vermietung.

In einer Wohnimmobilie wohnt man.

Was sind die elementaren Unterschiede zwischen selbstgenutzter Gewerbeimmobilie, vermieteter Gewerbeimmobilie und Wohnimmobilie ?

Ich habe Ihnen hier in der Tabelle die 3 Immobilientypen gegenübergestellt.

Als Region habe ich den Lahn-Dill-Kreis genommen, da ich da alle Daten kenne.
Der Lahn-Dill-Kreis ist ein Landkreis mit hoher Industriedichte – dementsprechend hat es hier relativ viele selbstgenutzte Gewerbeimmobilien.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen selbstgenutzter Gewerbeimmobilie
(z.B. Halle mit Büro),
  (gewerblichen) Renditeimmobilien und Wohnimmobilien
am Beispiel des Lahn-Dill-Kreises incl. Stadt Wetzlar

Selbstgenutzte Gewerbeimmobilie vermietete
Renditeimmobilie
Wohnimmobilie
Verkäufe pro Jahr 54 Gewerbeobjekte 
davon34 Kleinobjekte,
5 Spezialobjekte, 3 Büroimmobilien sowie 12 Hallen mit Büro
im Gewerbe wenig 
im Wohnen (ETW) deutlich 3stellige Anzahl
1.700
ernsthafte Interessenten  pro Verkaufsfall  meist nur 1 einige viele
Immobilie ist Unikat ja nein nein
Käufer ist Unikat ja nein nein
wie mobil ist der Käufer ? recht immobil weltweit mobil z.T. mobil

Die entscheidenden Punkte:

Es gibt viel mehr Wohn- und Renditeimmobilien als selbstgenutzte Gewerbeimmobilien.

Bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien sind sowohl das Objekt als auch der Käufer Unikate. Der Käufer ist relativ immobil.

Wenn man die oben genannten Rahmenbedingungen kennt, dann kann man gut nachvollziehen dass es bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien in 9 von 10 Fällen nur 1 einzigen qualifizierten Kaufinteressent gibt.

Wir haben also meist nur 1 einzigen Schuss.

Das bedeutet dass wir bei Bewertung und Verkauf ganz behutsam arbeiten müssen und keinen Fehler machen dürfen.

2. 7 Gründe warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien schwer zu bewerten sind 

Grund 1
Gewerbeimmobilien sind selten

Bei mir im Lahn-Dill-Kreis werden pro Jahr nur maximal 6 selbstgenutzte Gewerbeobjekte
mit Halle und Büroanteil und über 500.000 € Kaufpreis verkauft.

Das sind 0,2% der ca. 3.000 Immobilientransaktionen im Landkreis.

Grund 2
Jede selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT

Jede selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT. Kein Ei gleicht dem anderen.
Die Immobilie ist genau auf die Anforderungen des Eigentümers zugeschnitten.

Grund 3
Auch der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT

Auch der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT. Er hat spezielle Anforderungen an die Immobilie. Meist aber ganz andere als der Vorgänger.

Grund 4
Die Nachfrage nach selbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist gering.

Oft gibt es nur 1 einzigen qualifizierten Kaufinteressent pro Verkaufsfall.

Der Kaufgegenstand ist ein Unikat.

Es kaufen nur expandierende Unternehmen/Organisationen. Das sind nicht viele.

Der Käufer ist ebenfalls ein Unikat von seinen Anforderungen her.

Der Käufer hat einen weiteren Haken kommt mit Grund 5.

Grund 5
Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmoblie ist  eingeschränkt mobil

Bedingt durch Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten etc. sind viele Firmen nur sehr eingeschränkt mobil was einen Umzug der Firma betrifft.

Eine alte Faustzahl der Dr. Troje Wirtschaftsberatung aus der Jahrtausendwende besagte
dass in Deutschland nur ca. 100 bis 150 Firmen mit mehr als 30 Mitarbeiter über mehr als 30 km umziehen.

Daran hat sich meiner Meinung nichts geändert.

Grund 6
Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie investiert in 9 von 10 Fällen zusätzlich zum Kaufpreis noch 6stellig in die Immobilie – damit es für ihn passt.

Alle selbstgenutzten Gewerbeimmobilien sind auf die Anforderungen des aktuellen Eigentümers ausgelegt. Der Käufer hat mit hoher Wahrscheinlichkeit z.T. ganz andere Anforderungen an die Immobilie.

Die Rechnung sieht aus Käufersicht so aus:

Objekt soll X kosten.

Ich als Käufer habe

  • Umgestaltungsbedarf,
  • muss Instandhaltungsstau beseitigen
  • will renovieren
  • muss in den nächsten Jahren kommende Re-Investitionen kalkulieren
    (Dach, Heizung, Dämmung, Beleuchtung etc.)
    Das heißt ich habe XXX.XXX € Investitionen
    Daher kann ich nur XY Kaufpreis bezahlen.Diese Gedanken müssen auf alle Fälle in die Bewertung einfließen.

Grund 7
95% der Gutachter sind nicht in der Lage eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten.

Viele Gutachter haben nicht die Erfahrung bzw. nicht den Zugriff auf relevante Vergleichsdaten ähnlicher Objekte.

3. Warum ist es aber so eminent wichtig dass man selbstgenutzte
Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann?

Richtige Antwort:

Wenn es meist nur 1 einzigen qualifizierten Kaufinteressenten gibt.

Der in 9 von 10 Fällen noch 6stellig in die Immobilie investieren muss.

Daher muss die Preisvorstellung gleich beim 1sten Mal genau passen.

Nicht am Markt erzielbare Preisvorstellungen führen zu 6stelligen Kaufpreiseinbußen.

4.  Wenig bekannte aber extrem wichtige Fakten über Gutachten & Gutachter

Los geht’s.

FAKT 1
Nur jedes 5te Gutachten wird für den Verkauf einer Immobilie erstellt

80% der Gutachten werden nicht für Verkaufszwecke beauftragt sondern für

  • für Bilanz- und Steuerzwecke (Einheitswert- oder Grundbesitzwert-Feststellung),
  • zur Bestimmung des Versicherungswertes
  • Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen
  • für die Beleihungswertermittlung,
  • oder für Pflegschaftsangelegenheiten.

    Nur in 20% der Fälle ist der Gutachter mit Verkauf befasst. 

    Wenn Sie dann noch wissen dass der Gutachter mehr Wohnobjekte bewertet, dann kann man sicher sagen. 

    Der Durchschnittsgutachter wird wenn es hochkommt in max. 5% seiner Arbeitszeit mit selbstgenutzten Gewerbeimmobilien in Berührung kommen. 

    FAKT 2

    Bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien kann das treffergenaue Vergleichswert-verfahren – mangels vergleichbarer Objekte – nicht angewendet werden

    Mit dem Vergleichswertverfahren könnte man selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten.

    Allerdings müssten dafür genügend geeignete Vergleichsobjekte in einem engen Raum- und Zeitfenster vorhanden sein.

    Das gibt es aber bei selbstgenutzten Gewerbeobjekten nicht.

    Daher muss der Gutachter auf das aufwendigere und deutlich mehr Erfahrung benötigende Ertragswertverfahren zurückgreifen.

    Beim Ertragswertverfahren benötigt der Gutachter aktuelle und verlässliche Marktinformationen (Liegenschaftszins, Mieten, Kaufpreismultiplikatoren).
    Das stellt das größte Problem dar.

    Aktuelle Informationen für das betreffende Marktsegment hat der Gutachter selbst nur im Ausnahmefall. Der zuständige Gutachterausschuss hat best case 6 bis 12 Monate Zeitverzug, oft länger, bis er die benötigten Daten bereitstellen kann. Falls er die Daten überhaupt liefern kann und will.

FAKT 3
Gewerbeimmobilien sind schwieriger zu bewerten als Wohnimmobilien,
da deutlich vielgestaltiger und komplexer als Wohnimmobilien

In Wohngebäuden wird gewohnt.

In Gewerbegebäuden wird montiert, produziert, gewartet, lackiert, gelagert, gepackt. Gegessen, geschlafen, getrunken, eingekauft, gespielt, Sport gemacht. Ausgestellt, repariert, weiterverarbeitet, Büroarbeit erledigt und vieles andere mehr.

Das macht es in der Bewertung für den Gutachter deutlich komplizierter.

FAKT 4
DIe meisten Gutachter sind keine Gewerbeimmobilien-Experten,
sondern tanzen auf vielen Hochzeiten 

Der normale Gutachter bewertet meist deutlich mehr Wohnobjekte als Gewerbeobjekte.

Von ca. 3.000 Immobilientransaktionen bei mir im Landkreis pro Jahr sind 54 Stück oder 1,8% Gewerbeobjekte. Gewerbeobjekte mit Hallen-/Büro-Anteil über 500.000 Euro sind nur 6 Stück oder  0,2% aller Transaktionen.
Aber jährlich werden ca 1.700 Wohnobjekte verkauft.

Ist es dann ein Wunder dass die meisten Gutachter z.T. dramatisch daneben liegen? Vor allem wenn man weiß dass Sie nicht nur ganz verschiedene Immobilienarten in mehreren Märkten und Regionen bewerten. Und auch Rechte und Belastungen bewerten müssen.

FAKT 5
In den Großstädten gibt es auf Gewerbe spezialisierte Gutachter.
Die bewerten aber zu 95% vermietete gewerbliche Renditeimmobilien.

In den Ballungsräumen gibt es Gutachter die nur Gewerbeimmobilien bewerten.

Diese Gutachter arbeiten für große Fonds, institutionelle Anleger. Zu 99% bewerten die vermietete gewerbliche Renditeobjekte. Büro, Handelsimmobilien, Hotel, Logistik.

Auf dem flachen Land  (164 von 294 Landkreise in D sind ländlich) sieht es anders aus. Dort treffen Sie nur höchst selten auf spezialisierte Gutachter für Gewerbeimmobilien.

FAKT 6
Der Gutachter erfährt nur selten ob er richtig lag mit seiner Bewertung

Nur selten erfährt der Gutachter welcher Kaufpreis für die die Immobilie erzielt wurde.

Ein Rückmeldung des Kaufpreises an den Gutachter erfolgt nur selten.

Daher kann der Gutachter auch nur schlecht aus seinen Fehlern lernen.

FAKT 7
Wie streng bewertet ein Gutachter, der gern wieder einen Auftrag hätte?

Wie würden Sie als Gutachter eine Gewerbeimmobilie bewerten, wenn Sie von diesem Auftraggeber in Zukunft gern wieder einen Auftrag bekommen würden?

Wer ein bißchen ökonomisch denkt wird eher wohlwollend bewerten.

Im Grunde so wie es der Auftraggeber auch meist möchte.

Ausnahmen bestätigen die Regel.

 5. Wer von den üblichen Verdächtigen: Eigentümer? Gutachter? oder Makler?
kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten ?

Kandidat 1: Der Eigentümer

  • hat die Gewerbeimmobilie gekauft oder gebaut
  • weiß was er noch dazu in die Immobilie investiert hat
  • kennt die laufenden Kosten
  • ist emotional mit der Immobilie mehr oder weniger verbunden

 Wie kommt der Eigentümer zu seiner Kaufpreiseinschätzung ?

  1. Er recherchiert im Internet die Preise “ähnlicher Objekte”.
  2. orientiert sich an Berichten in der Presse (Handelsblatt, FAZ etc.)
  3. spricht mit sogenannten „Experten“ – die häufig keine sind.
  4. beauftragt einen Gutachter (mehr dazu unter Gutachter)

Was die meisten Verkäufer nicht wissen:

  • Es gibt nur sehr selten vergleichbare Angebote für selbstgenutzte Gewerbeobjekte in der Region
  • Die Verkaufspreise selbstgenutzter Gewerbeimmobilien von Privatanbietern liegen in den Portalen mindestens 50% bis 100% und mehr über einem realistischen Kaufpreis.
  • Bei den Maklern ist es nicht besser. Viele Makler können  den Eigentümer im ersten Anlauf nicht von einem marktgerechten Preis überzeugen.

Fazit

Die überwiegende Zahl der Privatangebote als auch der Maklerangebote in den Portalen im Internet sind deutlich überteuert.
     ⇓
Da sich der Eigentümer an diesen Preisen orientiert, liegt er in 98 von 100 Fällen preislich deutlich daneben.
     ⇓
Er startet oft mit einem nicht am Markt erzielbaren Preis.
Und weist aufgrund seiner falschen Einschätzung oft den einzigen qualifizierten Kaufinteressenten ab.
    ⇓
Da kein weiterer qualifizierter Käufer nachkommt verkauft er nach langer Vermarktungszeit deutlich unter Wert – häufig an einen Schnäppchenjäger. Dem Verkäufer fehlt später ein 6stelliger Eurobetrag auf seinem Konto. 

Kandidat 2: Gutachter aller Art

” Ist nicht der Gutachter DER Fachmann um selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten ? “

Die meisten würden sagen ja natürlich.

Aber so einfach ist es nicht.

Hier meine Erfahrungswerte aus über 22 Jahre Gewerbemaklerei und Gutachterausschuss. Andere Marktteilnehmer können andere Erfahrungen haben.

Wie gut können Gutachter den maximalen Kaufpreis für eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie treffsicher vorhersagen?

Fazit:

” 95% aller Gutachter können den später maximal erzielbaren Kaufpreis einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie nicht +-15% genau vorhersagen. “

Kandidat 3: Makler

Der Einfachheit halber sprechen wir jetzt hier nur von einem erfahrenen Gewerbemakler.
Die meisten anderen Makler werden keine Top-Bewertungen abgeben können, da Ihnen einfach die Erfahrung fehlt.

” Kann eher ein Gutachter oder eher ein Gewerbemakler selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten?

Unterschied 1

Der Gewerbemakler vermietet, verkauft, bewertet. I
Der Gutachter bewertet nur.

Unterschied 2

Der Gewerbemakler vermietet verkauft bewertet – in meinem Fall – nur Hallen und Büros.
Der Gutachter bewertet meist vor allem Wohnimmobilien, aber auch andere  Immobilienarten (Gewerbe, Hotel, Gastro, Pflegeheim etc) und Rechte (Wohnrecht etc.)

Unterschied 3

Der Gewerbemakler arbeitet jeden  Tag in 1 Markt in 1 Region – nur Hallen und Büros.
Und ist täglich im Markt.

Der Gutachter muss im Grunde jeden Auftrag annehmen für jede Immobilienart die er sich zutraut und wo das Honorar stimmt. Der Gutachter ist auf deutlich mehr Hochzeiten unterwegs als ein Gewerbemakler.

Unterschied 4

Der Gewerbemakler bewertet zu 100% nur für den Verkauf.

Beim Gutachter ist nur jedes 5te Gutachten für den Verkauf. 
Der Rest ist für Scheidung, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung,  Beleihungswertermittlung, Bilanz- und Steuerzwecke, Einheitswert-Feststellung, Versicherungswert,  Pflegschaftsthemen.

Unterschied 5

Der Gewerbemakler hat first hand experience. Er hat Primärinformationen. Er weiß wie Preise zustande kommen, welche Faktoren dabei alles eine Rolle spielen. 
Der Gutachter hat nur Sekundärinformationen. Meist verspätet. Zeitverzug 6 Monate, meist deutlich länger. 

Unterschied 6

Der Gewerbemakler bekommt direktes Feedback von Interessenten, Käufer, Verkäufer.
Wenn der Gewerbemakler mit seiner Preiseinschätzung falsch liegt, dann verkauft er nichts. Verliert seinen Alleinauftrag. Lernt es aus der Praxis. Brutal aber effektiv.
Der Gutachter bekommt nur selten ein Feedback ob seine Bewertung mit dem späteren Kaufpreis korrespondiert. Liegt der Gutachter mit der Bewertung daneben – passiert meist nichts.

Unterschied 7

Wie wird ein Gutachter bewerten der das nächste Mal einen Auftrag bekommen will?
Eher großzügig oder streng. Sie und ich wissen es. Er wird eher großzügig bewerten.
Also höher. Dann ist der Auftraggeber zufrieden. Der Gutachter auch. Den Ärger hat später ggf. der Makler der den nicht am Markt erzielbaren Preis erzielen soll, dies aber nicht kann. Beim Gewerbemakler ist es anders. Er weiß im Regelfall ziemlich genau welcher Kaufpreis machbar ist. Innerhalb einer Kaufpreisspanne. Und hat oft Schwierigkeiten den Verkäufer von seiner Bewertung zu überzeugen.

6. Welche Bewertungsmethoden setzt der normale Gutachter ein ?

Der normale Gutachter setzt bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren und das sog. Sachwertverfahren ein.

Das treffergenaue Vergleichswertverfahren geht leider nicht, da im betrachteten Zeitraum regional nie genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Am beliebtesten beim Gutachter ist das sog. Sachwertverfahren. Da muss man nur die ermittelten Gebäude-m2 mit einem Wert aus der Literatur multiplizieren. Fertig ist der Wert. Dass dieser Sachwert dann wieder mittels eines Korrekturfaktors von 50% und mehr berichtigt werden muss verstehen nicht viele.

Beim zweiten Verfahren das der Gutachter anwendet – das Ertragswertverfahren – braucht man richtig Ahnung. Man muss die Mieten kennen, die Multiplikatoren, die Neubaupreise, Preise für Bauen im Bestand, die Grundstückspreise usw..
Und braucht aktuelle Marktdaten. Da ist der Haken. Diese Daten gibt es oft nicht.


Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen keine Marktberichte (BaWü und Bayern sind da zu nennen). Und wo es Marktberichte gibt da werden Gewerbeimmobilien wenn überhaupt dann nur sehr stiefmütterlich erwähnt. Stückzahlen oft Fehlanzeige. Regionale Liegenschaftszinsen für Hallen, Büros = Fehlanzeige. 

Der erfahrene Gewerbemakler hat es da leichter. Er hat Erfahrungswerte. Aus eigenen Verkäufen. Bei mir sind das ca. 70 selbstgenutzte Gewerbeimmobilien die ich verkauft habe. Plus knapp 400 gewerbliche Vermietungen. Plus ich bin aktuell im Markt. Um Neubau und um Bestandpreise abzufragen brauche ich 30 Minuten. Das alles hat der Gutachter oft nicht.

7. Welche 2 marktnahen Bewertungsmethoden setzt Puth ein ?

 Ich selbst verwende nicht das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, sondern eine vereinfachte Praktiker-Methode – auch als Maklermethode, Multiplikator- oder Vervielfältigermethode bekannt.

Der Multiplikator, der Vervielfältiger oder das X-fache beschreiben alle die gleiche Sache: Nämlich die Anzahl der Nettojahreskaltmieten, die ein Käufer bezahlen muß, wenn er das Objekt kaufen möchte.

Das 12-fache bedeutet z.B., dass der Käufer das Objekt für den Gegenwert von 12 Nettojahreskaltmieten kauft.

100 geteilt durch die Nettojahreskaltmiete ist die Nettoanfangsrendite.

100 durch 12 = 8,33% Rendite.

Das 12fache als Kaufpreis entspricht also einer Nettoanfangs-Rendite von 8,33%.

Um den Vervielfältiger richtig zu bestimmen, muss man wissen welche Flächen überhaupt für welchen Betrag zu vermieten sind; Alter, Zustand, Lage, Besonderheiten, Vorteile und Probleme, ggf. entstehende zukünftige Kosten (und noch vieles mehr) – alles fließt in diesen Vervielfältiger ein.

Den Vervielfältiger richtig zu bestimmen, ist eine sehr hohe Kunst, die sehr viel Erfahrung voraussetzt.

 Ich kenne z.B. in der Region von über 450 Gewerbeobjekten den Vervielfältiger.

Ich kenne die Mieten, die Mietflächen, den Zustand, den Ort, die Lage, die Vor- und Nachteile, den Typ der Immobilie und den Kaufpreis, der bezahlt wurde. Diese vielen Einzelheiten über diese Objekte zu kennen plus den Preis, für den sie verkauft wurden, das ist die Basis meines Erfolgs bei der Bewertung.

 Anstatt des offiziellen Sachwertverfahrens setze ich ein marktnahes selbstent-wickeltes Verfahren ein, dass ich „Fiktiver Neubau“ nenne.

Es ahmt den Unternehmer nach, der ein Gebäude mit ähnlichen Flächen- und Kubatur-Anforderungen neu bauen will, allerdings am preiswertesten ähnlichen Standort, der dafür zu bekommen ist.

Den Preis dieses Neubaus ermittle ich dann anhand aktueller Baupreise (ich bin gut vernetzt, mehrere meiner Kunden sind Bauunternehmen, Projektentwickler etc.). 

Dann stelle ich die Frage: Ab wieviel % des Neubaupreises wird dieser Neubauwillige auch ein geeignetes Bestandsobjekt kaufen wollen, wie das, was ich gerade bewerte ?

Mit dieser Vorgehensweise, die ich der Realität abgeschaut habe, erziele ich sehr gute Ergebnisse, die fast immer ins Schwarze treffen.

8. Die wichtigsten Unterschiede zwischen einer Verkehrswertermittlung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und der Marktwertermittlung von Puth

Wo gibt es Unterschiede ?

Unterschiede gibt es in der Kompetenz und Markterfahrung des Erstellers.

Unterschiede hinsichtlich Vorhersagegenauigkeit des wirklich erzielbaren Kaufpreises.

und natürlich Unterschiede in der Nützlichkeit des Gutachtens für den späteren Verkauf.

Mit einer Marktwertanalyse eines erfahrenen Gewerbemaklers kann man selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten.
Die Marktwertanalyse liefert viele nützliche Erkenntnisse – weit über das normale Gutachten hinaus.

Altlasten
Der Gutachter schließt Altlasten per Definition aus. Puth klärt es ab.

Im Zweifelsfall bis es als mögliche Sanierungskosten bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden kann.

Erschließungskosten
Der Gutachter setzt voraus dass alle Erschließungskosten bezahlt sind. Manchmal klärt er es  auch ab. Puth lässt es sich schriftlich bestätigen. Im Zweifel sind es immer mindestens 5stellige Euro-Beträge.  Da will ich Klarheit haben. 

Baulasten?
Klärt der Gutachter meist telefonisch ab. Puth holt sich auch das schriftlich.

B-Plan
Der Gutachter ruft meist bei der Gemeinde und und fragt nach der Gebietszuordnung. z.B. Gewerbegebiet. Ich fordere “die ganze Tapete” an. Der B-Plan besteht aus der Zeichnung/die Karte, den sog. textlichen Festsetzungen und nachrichtlichen Übernahmen sowie der Genehmigungsleiste. 

Kaufpreis-Spanne
Der Gutachter gibt in seinem Verkehrswertgutachten nur 1 Zahl an, den Verkehrswert.

Ich gebe eine Kaufpreisspanne an. Die Kaufpreisspanne besteht am teuren Ende aus dem Kaufpreis den der Top-Käufer zahlt – für den alles passt, der nichts ändern muss. Am anderen Ende das ist der Preis des Durchschnittskäufers. Dieser braucht zusätzlich zum Kaufpreis noch Geld um die Immobilie für seine Zwecke herzurichten.

…ebenso

Aufteilungsmöglichkeiten Grundstück
Der Gutachter beschäftigt sich damit nicht. Puth schon.

Fragestellungen wie: Kann man das Grundstück teilen. Gibt es Gebäude man separat verkaufen kann. Wie funktioniert dann der Zugang und die Erschließung für jedes Teilstück. Mehr kleinere Einheiten bedeutet Zugang zu mehr Käufern. Ich habe schon mehrfach große Gewerbeareale unterteilt. 

Aufteilungsmöglichkeiten Gebäude
Nicht jeder Käufer braucht sofort alle Flächen. In einem solchen Fall ist der Käufer froh wenn er Teilflächen an Dritten vermieten kann. Ich kläre ab ob und mit welchem Aufwand welche Flächen für welche Miete an Dritte vermietet werden könnten.

steuerlicher Grobcheck
macht der Gutachter nicht. Ich prüfe vermarktungsrelevante steuerliche Sachverhalte (keine Steuerberatung) die im Extremfall einen Verkauf unwirtschaftlich machen können.

Finanzielle-Hürden-Prüfung
Muss der Verkäufer an seine Bank noch eine  Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen um aus seinem Kreditvertrag rauszukommen?

Nachfrage-Precheck
Mit einer einfachen Methode kann ich abschätzen wie stark die Nachfrage sein wird. Eine sehr wichtige Information die ich noch in keinem anderen Gutachten gesehen habe.

Was kann das kosten?

Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie treffsicher bewerten – das machst du nicht in ein paar Stunden. Zumindest nicht wenn du es wie in einem Gutachten erwünscht, formal ansprechend aufbereiten mußt. 

Das Zusammentragen der gesamten Unterlagen, Anfordern weiterer Informationen, das Lesen und Interpretieren der Unterlagen. Die unerlässliche Besichtigung vor Ort, das Prüfen verschiedener Vermarktungsansätze. Dann noch alles zu Papier bringen, nochmal durchlesen, Bilder und Abbildungen einfügen. Da sind schnell 2, 3 Tage weg.

Der Gutachter verlangt meist ein paar Tausend Euro. Je nach Größe, Schwierigkeitsgrad und Anfahrt.

Die Arbeit des Gutachters führt zu 95% auf den falschen Weg – hin zu 6stelligen Vermögensverlusten.

Eine Marktwertermittlung vom Puth kostet ähnlich viel.

Hat aber 3 Vorteile

1. Das Risiko 6stelliger Vermögensverluste ist bei mir Null.

2. wir haben die Chance den bestmöglichen Preis zu erzielen.

3. Wenn Sie mich mit der Vermarktung der Immobilie beauftragen, rechne Ich Ihnen 50% der Kosten für die Marktwertermittlung auf die Provision an. So kostet Sie ein deutlich nützlicheres Gutachten als vom Gutachter nur die Hälfte.


Wen sollten Sie beauftragen ?

Wenn Sie nicht verkaufen wollen können Sie irgendeinen Gutachter beauftragen.

Wenn Sie beim Verkauf nicht den bestmöglichen Kaufpreis erzielen wollen, dann können Sie einen x-beliebigen Makler beauftragen.

Um beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen wollen müssen Sie einen erfahrenen Gewerbemakler beauftragen.

Oder ihre eigenen Erfahrungen machen.

Um ihre Fall mit mir besprechen vereinbaren Sie hier einfach einen Telefontermin mit mir. Das Gespräch ist für Sie kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

 

So dass war es für heute.

Bleiben Sie munter

bis vielleicht bald

Ihr Robert Puth