Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten ?

“Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten ?”

Die richtige Antwort hat später Einfluss auf ihren Kontostand.

Nur wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann, nur der hat überhaupt eine Chance den maximal möglichen Kaufpreis zu erzielen.

In diesem Artikel erfahren Sie,                                   komplett überarbeitet am: 07.04.2021

  • wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann – und wer nicht

  • was eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist und worin sich diese von einer gewerblichen Renditeimmobilie oder einer Wohnimmobilie unterscheidet

  • Die 7 Gründe, warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien schwer zu bewerten sind

  • 7 weitgehend unbekannte aber relevante Fakten zu Gutachten und Gutachtern.

  • wer kann den später maximal erzielbaren Kaufpreis am besten vorhersagen?
    Verschiedene Gutachter? Der Eigentümer? Oder der Gewerbemakler?

  • welche Bewertungsmethoden der „normale Gutachter“ einsetzt und welche Vor- oder Nachteile diese bei der Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien haben.

  • welche 2 Methoden ich beim Bewerten einsetze und warum.

  • Die wichtigsten Unterschiede zwischen einer Verkehrswertermittlung eines normalen Gutachters und einer Marktwertermittlung eines erfahrenen Gewerbemaklers

In diesem Artikel stecken über 22 Jahre Erfahrung als Gewerbemakler und über 21 Jahre Erfahrung als Mitglied der Gutachterausschüsse der Stadt Wetzlar und des Lahn-Dill-Kreises. In dieser Zeit habe ich Hunderte von selbstgenutzten Gewerbeimmobilien bewertet sowie circa 500 Gewerbeimmobilien erfolgreich vermietet oder verkauft.
Zusammen mit über 500 weitere Fällen im Gutachterausschuss, vor allem aber in Trainings von Maklern aus ca. 70 Sparkassen komme ich damit auf einen Erfahrungshintergrund von ca. 1.000 Fällen von Gewerbeimmobilien.
Dazu kommt der Einblick in ca. 6.000 Gewerbemietverträge als Co-Autor von über 12 Ausgaben von 3 verschiedenen Gewerbemietspiegeln.

Was sind die elementaren Unterschiede zwischen selbstgenutzten Gewerbeimmobilien, vermieteten Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien?

Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist eine Gewerbeimmobilie, die vom Eigentümer oder der Firma des Eigentümers selbst für betriebliche Zwecke (Produktion, Lager, Montage, Service, Büro) genutzt wird.

Eine vermietete Gewerbeimmobilie ist ein Renditeobjekt, eine Anlageimmobilie, welche für den Eigentümer Mieteinnahmen generiert, und eine Wohnimmobilie wird schlichtweg bewohnt.

Nachstehen habe ich Ihnen noch mal die Merkmale der 3 Immobilientypen im Lahn-Dill-Kreis gegenübergestellt. Der Lahn-Dill-Kreis ist ein Landkreis mit hoher Industriedichte. Dementsprechend gibt es dort relativ viele selbstgenutzte Gewerbeimmobilien, die bewertet und
verkauft werden.

 Schauen Sie sich die Tabelle einmal in aller Ruhe an.

 Für die Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien sind folgende Informationen erfolgsentscheidend

1. bei Selbstgenutzten Gewerbeimmobilien gibt es – im Gegensatz zu Wohnen und Renditeimmobilien nur eine extrem eingeschränkte Nachfrage. Fast immer nur 1 einzigen qualifizierten Kaufinteressent.

Das ist für mich gleichbedeutend mit einem rohen Ei.

 2. Dazu kommt: Der durchschnittliche Kaufinteressent muss im Regelfall 6stellig in die Immobilie investieren um die Immobilien an seine Anforderungen anzupassen. Das Geld was er in die Immobilie steckt kann er nicht beim Kaufpreis zahlen.

 3. Dazu kommt – Er zieht nicht gerne über viele km um.

 4. Und er hat nicht ewig Zeit auf die passende Bestandsimmobilie zu warten bzw. bis der Verkäufer von seinem Mondpreis runterkommt. Da hat sich der Käufer längst was anderes einfallen lassen.

 Das heißt wir haben nicht nur ein rohes Ei sondern ein rohes Ei mit weiteren Macken.

 Wie geht man mit einem rohen Ei mit weiteren Macken um.

 Ich sage es Ihnen:

 Saumäßig vorsichtig.

Wenn Sie sagen: “OK Herr Puth das habe ich verstanden. Wann können wir miteinander telefonieren?” – dann sage ich: Buchen Sie sich hier selbst einen 40 min Gesprächstermin  mit mir. Der Termin ist kostenlos und ohne weitere Verpflichtung für Sie. Sie werden auf alle Fälle davon profitieren.

Das bedeutet dass wir beim Bewerten und Verkaufen ganz behutsam vorgehen müssen und keinen Fehler machen dürfen.

 7 Gründe, warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
schwer zu bewerten
sind

Grund 1: Gewerbeimmobilien sind selten

Bei mir im Lahn-Dill-Kreis werden pro Jahr nur maximal 6 selbstgenutzte Gewerbeimmobilien mit Halle und Büroanteil über 500.000 Euro Kaufpreis verkauft. Das sind gerade ein mal 0,2 % der circa 3.000 Immobilientransaktionen im Landkreis.

Grund 2: Jede selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT und dementsprechend zu bewerten

Kein Ei gleicht dem anderen. Die Immobilie ist genau auf die Anforderungen des jeweiligen Eigentümers zugeschnitten.

Grund 3: Auch der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT

Der Käufer hat spezielle Anforderungen an die Immobilie – meist aber ganz andere als der Vorige Eigentümer.

Grund 4: Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie investiert in 9 von 10 Fällen zusätzlich zum Kaufpreis noch 6-stellig in die Immobilie, damit
es für ihn passt.

Weil alle selbstgenutzten Gewerbeimmobilien auf die Bedürfnisse des aktuellen Eigentümers ausgelegt sind, der nächste Käufer jedoch meist ganz andere Anforderungen an seinen neuen Standort stellt, sind Änderungen meist unumgänglich .

Die Rechnung für den Käufer sieht wie folgt aus:

Das Objekt soll XY Euro kosten.

Dazu kommen

  • notwendige Anpassungen / Änderungen
  • ggf. Beseitigung von Instandhaltungsstau
  • energetische Anpassung
  • optische Anpassung
  • demnächst anstehende Re-Investitionen (Dach, Heizung, Dämmung, Beleuchtung etc.).

Das heißt, Sie haben XXX.XXX Euro Investitionen. Daher können Sie für die selbstgenutzte Gewerbeimmobilie nur YZ Kaufpreis bezahlen. Diese Gedanken müssen auf alle Fälle beim Bewerten des Objekts einfließen.

Grund 5: Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist eingeschränkt mobil

Bedingt durch Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten etc. sind viele Firmen nur sehr eingeschränkt mobil und nicht bereit über viele km umzuziehen. Viele Interessenten suchen daher nach passenden Objekten in der unmittelbaren Umgebung des jetzigen Standorts.

Eine alte Faustzahl der Dr. Troje Wirtschaftsberatung aus der Jahrtausendwende besagte, dass in Deutschland nur circa 100 bis 150 Firmen mit mehr als 30 Mitarbeiter über mehr als 30 Kilometer umziehen. Daran hat sich meiner Meinung nach bis heute nichts geändert.

Grund 6: Die Nachfrage nach selbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist daher gering

All die eben genannten Gründe führen dazu, dass es meist nur einen einzigen qualifizierten Kaufinteressenten pro Verkaufsfall gibt.
Der noch dazu die Immobilie an seine Anforderungen anpassen muss und daher nicht den Preis zahlen kann wie der (nur selten auftretende) optimale Käufer für den alles passt.

Grund 7: 95 % der Gutachter sind nicht in der Lage, eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten

Viele Gutachter haben nicht die Erfahrung und nicht den Zugriff auf relevante Vergleichsdaten ähnlicher Objekte. Deswegen sind sie meist die Falschen, wenn es darum geht, eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie marktgerecht zu bewerten.

Zusammenfassung:
Warum ist es wichtig,
selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
wirklich treffergenau zu bewerten
?

Richtige Antwort:

Wenn es nur 1 einzigen qualifizierten Kaufinteressenten gibt, der in 9 von 10 Fällen noch 6-stellig in die Immobilie investieren muss, ist es essentiell, dass der angebotene Preis schon beim ersten Mal ziemlich nahe bei dessen Möglichkeiten liegt.

Nicht am Markt erzielbare Preisvorstellungen führen sonst zu 6-stelligen Kaufpreiseinbußen, weil Sie den halbwegs optimalen Käufer verprellen (weil Sie nicht wissen dass es oft nur 1 einzigen gibt). Im Regelfall gibt es keinen weiteren Interessent der mehr zahlt. Dagegen sicher ein paar Schnäppchenjäger die z.T. deutlich weniger zahlen wollen.

7 weitgehend unbekannte, aber extrem wichtige Fakten
zu Gutachten und Gutachtern

FAKT 1
Nur jedes fünfte Gutachten wird für den Verkauf einer Immobilie erstellt

80 % der Gutachten werden nicht für Verkaufszwecke erstellt, sondern 

für Bilanz- und Steuerzwecke (Einheitswert- oder Grundbesitzwert-Feststellung),
die Bestimmung des Versicherungswertes,
ebenso für Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen,
sowie die Beleihungswertermittlung
und für Pflegschaftsangelegenheiten

Nur in 20 % der Fälle ist der Gutachter mit Verkauf befasst.

Wenn Sie dann noch wissen, dass der Gutachter mehr Wohnobjekte als selbstgenutzte Gewerbeimmobilien bewertet, dann können Sie sich gut vorstellen:

Der Durchschnittsgutachter kommt im Normalfall in maximal 5 % seiner Arbeitszeit mit selbstgenutzten Gewerbeimmobilien in Berührung. Also quasi so gut wie nie.
Wie soll er da eine Kompetenz entwickeln?

FAKT 2
Bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien kann das treffergenaue Vergleichs-wertverfahren – mangels vergleichbarer Objekte – nicht angewendet werden

Daher muss der Gutachter beim Bewerten auf das aufwendigere und deutlich mehr Erfahrung erfordernde Ertragswertverfahren zurückgreifen.

Beim Ertragswertverfahren benötigt der Gutachter aktuelle und verlässliche Marktinformationen (Liegenschaftszins, Mieten, Kaufpreismultiplikatoren). Diese Daten zu beschaffen, stellt das größte Problem für den Gutachter dar. Denn aktuelle Informationen für das betreffende Marktsegment hat der Gutachter nur im Ausnahmefall. Der zuständige Gutachterausschuss hat mindestens 6 bis 12 Monate Zeitverzug, bis er die benötigten Daten bereitstellen kann. Falls er die Daten überhaupt liefern kann.

FAKT 3
Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien sind extrem vielfältig

In selbstgenutzten Gewerbeimmobilien wird montiert, produziert, gewartet, lackiert, gelagert, gepackt, gegessen, geschlafen, getrunken, eingekauft, gespielt, Sport getrieben, ausgestellt, repariert, weiterverarbeitet, Büroarbeit verrichtet und vieles mehr. Das macht das Bewerten deutlich schwieriger.

FAKT 4
Die meisten Gutachter sind keine Gewerbeimmobilien-Experten
,

sondern tanzen auf vielen Hochzeiten. Der „normale Gutachter“ bewertet meist deutlich mehr Wohnobjekte als Gewerbeobjekte – allein aufgrund der Vielzahl an Wohnimmobilien auf dem Markt: Von circa 3.000 Immobilientransaktionen bei mir im Landkreis pro Jahr sind 54 Stück oder 1,8 % Gewerbeobjekte. Gewerbeobjekte mit Hallen- oder Büro-Anteil und einem Kaufpreis über 500.000 Euro sind nur 6 Stück oder 0,2 % aller Transaktionen. Jährlich werden aber im selben Landkreis etwa 1.700 Wohnobjekte verkauft.

FAKT 5
Die in Großstädten und Ballungsräumen auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Gutachter bewerten in 95% der Fälle vermietete gewerbliche Renditeimmobilien

Auf dem flachen Land (164 von 294 Landkreise in Deutschland sind ländlich) ist es anders. Dort treffen Sie im Grunde nie auf spezialisierte Gutachter für Gewerbeimmobilien.

FAKT 6
Ein Gutachter erfährt nur selten, ob er richtig lag mit seiner Bewertung

beziehungsweise welcher Kaufpreis für die Immobilie tatsächlich erzielt wurde. Daher kann der Gutachter auch nur schlecht aus seinen Fehlern lernen.

FAKT 7
Wie streng würden Sie als Gutachter eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie bewerten, wenn Sie in Zukunft gern wieder einen Auftrag bekommen würden?

Wer ein bisschen ökonomisch denkt, wird eher wohlwollend bewerten.

Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
wirklich treffergenau bewerten
?

Kandidat 1: Der Eigentümer

…hat die Gewerbeimmobilie gekauft oder gebaut.

und weiß auch, was er noch in die Immobilie investiert hat.

Er kennt die laufenden Kosten

und ist emotional mit der Immobilie mehr oder weniger verbunden.

Wie kommt der Eigentümer zu seiner Kaufpreiseinschätzung?

 Er recherchiert im Internet die Preise „ähnlicher Objekte”.

 …und orientiert sich an Berichten in der Presse (Handelsblatt, FAZ etc.).

Er spricht mit sogenannten „Experten“, die häufig keine sind.

Er beauftragt einen Gutachter (mehr dazu unter Gutachter).

Was die meisten Eigentümer nicht wissen:

Es gibt nur sehr selten vergleichbare Angebote für selbstgenutzte Gewerbeobjekte in der Region.

Die Angebotspreise selbstgenutzter Gewerbeimmobilien von Privatanbietern liegen in den Portalen mindestens 50 % bis 100 % und mehr über einem realistischen Kaufpreis.

Auch viele Makler können den Eigentümer im ersten Anlauf nicht von einem marktgerechten Preis überzeugen und bieten im ersten Anlauf zu nicht marktgerechten Preisen an.

Vorläufiges Fazit

Die meisten Privat-/ und Maklerangebote in den Portalen im Internet sind stark überteuert.

Eigentümer die sich an diesen Preisen orientieren, liegen preislich fast immer deutlich daneben.

Der Eigentümer startet fast immer mit einem nicht am Markt erzielbaren Preis. Aufgrund dieser falschen Einschätzung schickt er den einzigen qualifizierten Kaufinteressenten fast immer weg.

Da nur selten ein weiterer qualifizierter Käufer nachkommt, verkauft der Verkäufer nach langer Vermarktungszeit deutlich unter Wert – meist an einen Schnäppchenjäger.
Ein Profi hätte einen 6-stelligen Betrag mehr rausgeholt. 

Kandidat 2: Der Gutachter

Ist nicht der Gutachter DER Fachmann, um selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten?

Wie wir bereits etwas weiter oben im Text gesehen haben, ist er das nicht.

Hierzu noch mal meine Erfahrungswerte aus über 22 Jahre Gewerbemaklerei und Gutachterausschuss – andere Marktteilnehmer können andere Erfahrungen haben.

Wie gut können Gutachter eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie bewerten und den am Markt erzielbaren Kaufpreis vorhersagen?

Mein Erfahrungswert:

“ 95 % aller Gutachter können den später maximal erzielbaren Kaufpreis einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie nicht plusminus 15% genau vorhersagen !

 

Kandidat 3: Der Makler

Wir sprechen von einem erfahrenen Gewerbemakler.

Viele Makler können keine fundierte Bewertung abgeben, weil die notwendige Erfahrung fehlt.

Der Makler und der Gutachter im Vergleich:
Wer
kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicherer bewerten?

  Gutachter Makler  
Der Gutachter bewertet überwiegend Wohnimmobilien
Der Gewerbemakler bewertet ausschließlich Gewerbeimmobilien
Der Gutachter bewertet
– wenn überhaupt –  nur wenige Gewerbeimmobilien im Jahr
Der Gewerbemakler vermietet, verkauft und bewertet jeden Tag
selbstgenutzte
und vermietete Gewerbeimmobilien.
Der Gutachter erstellt nur in 20% der Fälle ein Gutachten für den Verkauf (aller möglichen Immobilien t selbstgenutzten) Gewerbeimmobilien Der Makler macht 100% seiner Bewertungen für den Verkauf von (meist selbstgenutzten) Gewerbeimmobilien
Der Gutachter hat keine eigene direkte vielfache Erfahrung mit Vermietung Der Makler hat auch direkte vielfache Erfahrung mit Vermietung

Gutachter bewertet überall dort wo er einen Auftrag bekommt. Dort muss er sich überall neu reinfinden.

Der Gutachter tanzt auf deutlich mehr Hochzeiten als ein Gewerbemakler.

Der Gewerbemakler arbeitet in der Regel in einem Marktschwerpunkt. Dort kennt er sich aus.

Der Makler ist im Regelfall Platzhirsch in seinem Markt

Der Gutachter hat zeitverzögerte Daten aus zweiter Hand Der Gewerbemakler hat Daten aus erster Hand.
Der Gutachter bekommt nur sehr selten Feedback aus dem Markt. Er muss nichts daraus lernen –  Aus Fehleinschätzungen lernt er nichts. Es hat auch keine negativen Folgen für Ihn Der Gewerbemakler bekommt Feedback aus dem Markt – und lernt aus Fehleinschätzungen (da verdient er nichts)
Um einen weiteren Auftrag zu bekommen wie bewertet der Gutachter? Eher streng oder eher wohlwollend. Um einen weiteren Auftrag zu bekommen kann der Makler NICHT wie der Gutachter einen hohen Preis versprechen. Denn er muss ihn ja später auch erzielen.

 


Vorläufiges Fazit

Ein spezialisierter Gewerbemakler bewertet, vermietet und verkauft jeden Tag Gewerbeimmobilien. Er kennt den Markt seit vielen Jahren, hat Vergleichswerte. A weil er selbst an Verkäufen beteiligt ist und B weil er Kenntnis von anderen Verkäufen hat. Er kennt die Käuferseite und weiß, worauf die Kaufinteressenten Wert legen. Somit kann er als einziger Marktteilnehmer (selbstgenutzte) Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten.

Wissen Sie welcher Kaufpreis für ihre Gewerbeimmobilie maximal erzielt werden kann? Kann der Wert in ihrem Gutachten am Markt wirklich erzielt werden ?

Wenn Sie eine dieser Fragestellungen haben und zu Potte kommen wollen – dann buchen Sie sich jetzt hier einen Gesprächstermin in meinem Onlinekalender.

Der Termin ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

Welche Bewertungsmethoden setzt der „normale Gutachter“ ein?

selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten - Bewertungsmethoden allgemein
Wertermittlungsverfahren

Der herkömmliche Gutachter setzt bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren und das sogenannte Sachwertverfahren ein.

Auf das treffergenaue Vergleichswertverfahren kann er leider nicht zurückgreifen, weil im betrachteten Zeitraum regional nie genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Bewertungsverfahren 1: Sachwertverfahren

Am beliebtesten beim normalen Gutachter ist das sogenannte Sachwertverfahren. Dabei muss er „nur“ die ermittelten Gebäudequadratmeter mit einem Wert aus der Literatur multiplizieren und fertig.  

Ein erfahrener Gutachter den ich ab und zu empfehle – der hat das Sachwertverfahren aus seinen Gutachten verbannt, da es nicht den Markt abbildet wie er sagt.

Das hat mich überrascht – auch wenn ich das Sachwertverfahren schon immer abgelehnt habe weil ich es für marktfern halte. Es hat mich noch nie überzeugt dass ich erst etwas ausrechne und dann einen Korrekturfaktor von 35 – 65% brauche um in die Nähe meiner Ertragswertberechnung zu kommen. Aber das ist eine Diskussion für Eingeweihte.

Bewertungsverfahren 2: Ertragswertverfahren

Beim zweiten Verfahren, das der Gutachter anwendet, um Gewerbeimmobilien zu bewerten, ist viel Ahnung und Fachwissen gefragt. Das Ertragswertverfahren liefert nur eine fundierte Bewertung, wenn Daten wie die Mieten, Multiplikatoren, Neubaupreise, Preise für Bauen im Bestand, die Grundstückspreise usw. bekannt sind. Der Haken: Genau diese Daten stehen Personen außerhalb des Marktes meist nicht und schon gar nicht vollständig und aktuell zur Verfügung.

Viele Gutachterausschüsse (vor allem in Baden-Württemberg und Teilen Bayerns) veröffentlichen keine Marktberichte und dort, wo es Marktberichte gibt, werden Gewerbeimmobilien, wenn überhaupt nur sehr stiefmütterlich erwähnt.

Der erfahrene Gewerbemakler hat es da leichter. Er hat Erfahrungswerte aus der Praxis. Bei mir sind das circa 70 selbstgenutzte Gewerbeimmobilien, die ich bewertet und verkauft habe, plus knapp 400 gewerbliche Vermietungen. Dazu kenne ich Dutzende Fälle aus dem Gutachterausschuss und mehrere Hundert Fallbeispiele von Seminarteilnehmern in meinen Trainings für Sparkassenmaklern. Seit 2008 habe ich bis heute Makler aus rund 70 Sparkassen versucht die Bewertung und Vermarktung von Gewerbeimmobilien beizubringen.
Ein weiterer Vorteil bei mir: Ich bin aktuell im Markt. Um Neubaupreis und Baulandpreise abzufragen, brauche ich gerade mal 30 Minuten.

Welche 2 marktnahen Bewertungsmethoden setzt Puth ein?

selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten - Bewertungsmethoden allgemein
Bewertungsmethoden die ich einsetze

Bewertungsverfahren 1:
Eine einfache Ertragswertmethode – Die Vervielfältigermethode

Ich selbst verwende nicht das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, sondern eine vereinfachte Praktiker-Methode – auch als Maklermethode, Multiplikator- oder Vervielfältigermethode bekannt. Der Multiplikator, der Vervielfältiger und das X-Fache beschreiben alle die gleiche Sache: Nämlich die Anzahl der Nettojahreskaltmieten, die ein Käufer bezahlen muss, wenn er das Objekt kaufen möchte.

Das 12-Fache bedeutet zum Beispiel, dass der Käufer das Objekt für den Gegenwert von 12 Nettojahreskaltmieten kauft.

100 geteilt durch die Nettojahreskaltmiete ist die Nettoanfangsrendite.

100 durch 12 = 8,33 % Rendite.

Die 12-fache Jahresmiete als Kaufpreis entspricht also einer Nettoanfangsrendite von 8,33 %.

Um den Vervielfältiger richtig zu bestimmen, muss man wissen, welche Flächen überhaupt für welchen Betrag zu vermieten sind. Außerdem fließen Alter, Zustand, Lage, Besonderheiten, Vorteile und Probleme, gegebenenfalls entstehende zukünftige Kosten und noch vieles mehr in den Vervielfältiger ein.

Den Vervielfältiger richtig zu bestimmen, ist eine sehr hohe Kunst, die sehr viel Erfahrung voraussetzt. Ich kenne beispielsweise von über 450 selbstgenutzten Gewerbeimmobilien in der Region den Vervielfältiger. Zudem muss ich für das Bewerten die Mieten, die Mietflächen, den Zustand, den Ort, die Lage, die Vor- und Nachteile, den Typ der Immobilie und den Kaufpreis, der bezahlt wurde, kennen. Diese vielen Einzelheiten über selbstgenutzte Gewerbeimmobilien und gewerbliche Renditeobjekte in der Region zu kennen, ist die Basis meines Erfolgs beim Bewerten.

Bewertungsverfahren 2: Die selbstentwickelte Methode – Fiktiver Neubau

Anstatt des offiziellen Sachwertverfahrens setze ich ein marktnahes selbstentwickeltes Verfahren ein, das ich „Fiktiver Neubau“ nenne.

Es ahmt den Unternehmer nach, der ein Gebäude für seine Nutzung neu bauen will, allerdings am preiswertesten ähnlichen Standort, der dafür zu bekommen ist.

Den Preis dieses Neubaus ermittle ich dann anhand aktueller Baupreise, die ich aufgrund meines guten Netzwerkes zu Bauunternehmen, Projektentwickler etc. zutreffend einzuschätzen weiß.

Dann stelle ich die Frage: Ab wie viel % des Neubaupreises wird dieser Neubauwillige auch Spaß dran haben ein geeignetes vergleichbares Bestandsobjekt zu kaufen ? Es ist natürlich ein gutes Stück preiswerter als sein Neubau. Zwar muss er noch in die Immobilie investieren um Sie anzupassen für seine Zwecke, aber er hat den Zeitvorteil und eine viel geringere zeitliche Belastung.

Mit dieser Vorgehensweise, die ich der Realität abgeschaut habe, erziele ich ebenfalls sehr gute Ergebnisse, die fast immer ins Schwarze treffen.

Bewertungsverfahren 3: MEINE geheime Vergleichswertmethode

Es fiel mir erst beim Hundespaziergang ein.

Ich setze auch die Vergleichswertmethode ein.
Allerdings nicht im gleichen Zeitraum, sondern über den Zeitraum meiner Berufstätigkeit.

Ich habe Vergleichswerte von 70 von mir verkauften selbstgenutzten Gewerbeimmobilien wo ich die Bewertung und den Verkauf von A bis Z abgewickelt habe.

Ich kenne jede einzelne Immobilie, die Grundrisse, die Mietansätze, was noch zu machen war, die Boden- und Baupreise, die Zinsen, den Multiplikator. Einfach alles.
Abgespeichert in Tabellen – aber vor allem im Hinterkopf von mir.

Noch dazu von weiteren Hunderten von Beispielen aus meinen Traininings von Sparkassenmaklern.

Ich arbeite da nur mit 2 Basismultiplikatoren

Multiplikator 1 = vor der Niedrigzinsphase

Multiplikator 2 = ab Start der Niedrigzinsphase

Diese gelten dann für selbstgenutzte Objekte – und wurden bisher bis auf 2 begründete Ausnahmen immer eingehalten. 

Mehr falls Sie Kunde werden.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen einer Verkehrswertermittlung eines Gutachters
und der Marktwertermittlung von Puth

Mit einer Marktwertanalyse eines erfahrenen Gewerbemaklers kann man selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten. Die Marktwertanalyse liefert darüber hinaus viele nützliche Erkenntnisse – weit über das normale Gutachten hinaus.

…zum Beispiel:

Altlasten

Der Gutachter schließt Altlasten per Definition aus. Ich kläre diese ab – im Zweifelsfall bis sie als mögliche Sanierungskosten bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden können.

Alles andere funktioniert nicht.

Ohne Klarheit bei evtl. Altlasten passiert folgendes:

1. der Käufer springt entweder gleich ab

2. Falls nicht 1 eintritt sondern der Käufer einen Altlastenfachmann seiner Wahl beauftragt
   macht dieser dann einen größeren “Angstabschlag” als erforderlich.
   Dann kommt meist kein Kauf zustande
.

3. Falls man das Problem nicht löst bis der Kaufvertrag erstellt wird – ist das Risiko dass
    die Sache platzt extrem groß.

Warum ich so cool bleibe bei Altlasten?

Bei Frankfurt Westhafen hatte ich 45 Mio. DM für Altlastensanierung.
Bei einer Studie für den Bahnhof Limburg gab es Hinterlassenschaften von 7 Fliegerangriffe auf das Bahnausbesserungswerk und ein altes Gaskraftwerk.
Vor dem Verkauf von IBP Bänninger (10 ha Werksgelände hatte ich einen Stapel Altlastengutachten der war 1,50 m hoch.)
Ich weiß was es kostet eine Betriebstankstelle zu entsorgen.
Ich weiß was es kostet ein Eternitdach zu entsorgen.
Ein Studienfreund ist Altlasten- und Gründungsfachmann.

Erschließungskosten

Der Gutachter setzt voraus, dass alle Erschließungskosten bezahlt sind. Nur in Ausnahmefällen klärt er dies auch tatsächlich ab. Ich lasse mir Erschließungskosten hingegen immer schriftlich bestätigen. Denn im Zweifelsfall handelt es sich mindestens um 5-stellige Beträge. Absolute Klarheit ist da oberstes Gebot.  

Baulasten

Baulasten klärt der Gutachter meist telefonisch ab. Ich hole mir die Auskunft über mögliche Baulasten immer schriftlich.

B-Plan

Der Gutachter ruft meist bei der Gemeinde an und fragt nach der Gebietszuordnung (z.B. Gewerbegebiet). Ich fordere „die ganze Tapete” an. Der B-Plan besteht aus der Zeichnung/der Karte, den sogenannten textlichen Festsetzungen und nachrichtlichen Übernahmen sowie der Genehmigungsleiste.  Nur so bist du vor Überraschungen sicher.

Kaufpreis-Spanne

Der Gutachter gibt in seinem Verkehrswertgutachten nur eine Zahl an, den Verkehrswert. Ich gebe immer eine Kaufpreisspanne an. Die Kaufpreisspanne besteht am teuren Ende aus dem Kaufpreis, den der Top-Käufer zahlt, für den alles passt und der an der Immobilie nichts mehr ändern muss. Am anderen Ende steht der Preis des Durchschnittskäufers. Der Durchschnittskäufer braucht zusätzlich zum Kaufpreis noch Geld, um die Immobilie für seine Zwecke herzurichten. Das ist das Abbild der Realität.

Aufteilungsmöglichkeiten Grundstück

Der Gutachter beschäftigt sich nicht mit Aufteilungsmöglichkeiten von Grundstücken, ich schon. Denn 2 kleinere Einheiten bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis je Teil und damit mehr Leute die sich das leisten können. Ich habe schon mehrfach große Gewerbeareale erfolgreich unterteilt und die Teile vollständig vermarktet.

Aufteilungsmöglichkeiten Gebäude

Nicht jeder Käufer braucht sofort alle Flächen seiner neuen Immobilie. In einem solchen Fall ist der Käufer froh, wenn er zunächst nicht benötigte Teilflächen an Dritte vermieten kann. Ich kläre ab, ob und mit welchem Aufwand welche Flächen für wie viel Miete an Dritte vermietet werden könnten.

Steuerlicher Grobcheck

Auch den Steuercheck macht der Gutachter nicht. Ich prüfe für Sie vermarktungsrelevante steuerliche Sachverhalte (keine Steuerberatung), die im Extremfall einen Verkauf unwirtschaftlich machen können.

Finanzielle-Hürden-Prüfung

z.B. wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, um aus seinem noch länger laufenden Kreditvertrag rauszukommen?

Nachfrage-Precheck

Mit einer einfachen Methode kann ich abschätzen, wie stark die Nachfrage nach Ihrer Immobilie sein wird. Habe ich noch in keinem anderen Gutachten gesehen.

Sind Sie an einer aussagekräftigen Marktwertanalyse für eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie interessiert? Wenn ja Dann hier Termin für Vorgespräch buchen.

Was kann so eine Bewertung kosten?

Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie treffsicher bewerten: Das gelingt nicht im Vorbeigehen oder in ein paar Stunden. Das Zusammentragen der gesamten Unterlagen, Anfordern weiterer Informationen, Lesen und Interpretieren der Unterlagen – all das muss gewissenhaft gemacht werden. Auch eine Besichtigung vor Ort und die Diskussion verschiedener Vermarktungsansätze.

Der normale Gutachter verlangt und bekommt je nach Größe, Schwierigkeitsgrad und Anfahrtsweg ein paar Tausend Euro für eine Wertermittlung.

Eine Praktiker-Marktwertermittlung vom Puth kostet ähnlich viel, 
hat aber 3 entscheidende Vorteile:

1. Ihr Risiko mit einem nicht marktgerechten Kaufpreis in den Markt zu starten und dadurch am Ende 6-stellige Vermögensverluste einzufahren liegt bei NULL Prozent.

 2. Ihre Chance den wirklich maximal am Markt erzielbaren Preis zu erzielen ist hoch.

3. Bei einer späteren Beauftragung für die Vermarktung rechne ich 50 % der Kosten für die Marktwertermittlung auf die Provision an. Dadurch kostet meine weitaus nützlichere Marktwertanalyse nur die Hälfte eines weit weniger nützlichen normalen Gutachtens.

Interessant für Sie ? Wenn ja dann vereinbaren Sie entweder einen Termin mit meinem Büro unter der 06441/381880. Alternativ schreiben Sie mir eine E-Mail an robert.puth@puth-wz.com oder Sie buchen sich hier selbst einen Telefontermin in meinem Online-Terminkalender.

Wir sprechen über ihren Fall und beantworte alle ihre Fragen. Sie haben am Ende des Gesprächs einen klaren Fahrplan. Unser Gespräch ist kostenlos und Sie sind zu nichts verpflichtet. Sie profitieren auf jeden Fall von unserem Gespräch. Ob wir zusammen- kommen kann ich Ihnen nicht garantieren, selbst wenn Sie das gern wollen. Für überregionale Aktivitäten habe ich durch derzeit ungewöhnlich starkes Kerngeschäft nur wenig Kapazität frei.

Gern höre ich was von Ihnen.

bis dahin – bleiben Sie munter.

ihr Robert Puth