Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten?

…ist eine Frage die mir immer wieder gestellt wird.

“Herr Puth sollen wir die Gewerbeimmobilie lieber verkaufen oder eher vermieten?”

Dieser Artikel ist für Eigentümer und Erben von Gewerbeimmobilien, die nicht wissen ob Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten sollen.

Der Fokus des Artikels liegt auf den Vor- und Nachteilen einer Vermietung.

Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien empfehle ich Ihnen die beiden Artikel:

• Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
  
• Vermietete Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen

 
Lassen Sie uns zunächst die unterschiedlichen Ausgangssituationen beim potentiellen Vermieter der potentiellen Vermieterin beleuchten…

Ausgangssituation

A:  Sie sind Eigentümer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie und…

Fall 1:
…wollen ihren Betriebs schließen und benötigen daher ihre ehemals selbstgenutzte Gewerbeimmobilie nicht mehr und wissen noch nicht was Sie machen wollen.

Fall 2:
…haben ihr Unternehmen verkauft, der Käufer will aber nicht in der Immobilie bleiben und Sie überlegen ob Vermietung oder Verkauf

Fall 3:
…Sie haben auch ihre FIrma verkauft, der Käufer hat auch noch einige Jahre ihre Immobilie gemietet, wird aber bald ausziehen und Sie stehen vor der Frage wie machen Sie weiter.

Fall 4:
…hatten eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie vermietet, der Mieter zieht aber in Kürze aus und Sie überlegen ob vielleicht auch Verkauf Sinn macht. 

B:  Sie sind Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie…

Fall 5:
…wo der aktuelle Mieter demnächst auszieht und Sie sich die Frage stellen ob Sie weiter vermieten sollen oder doch verkaufen.

C: Sie sind Erbe/Erbin einer selbstgenutzten oder einer vermieteten Gewerbeimmobilie…

Die Ausgangslage kann sein wie Fall 1 bis 5 – mit dem einzigen Unterschied dass der ursprüngliche Eigentümer gestorben ist und Sie als Erbe/Erbin/Erben nun überlegen müssen was Sie mit der Immobilie machen wollen.

Dazu kommt dass jeder Fall anders ist, je nach Lage, Alter, Zustand, Vermietung, Mieterqualität, Mietvertragslaufzeit, Eigentümersituation, steuerliche Situation usw.

Lassen Sie uns kurz die Vor- und Nachteile für beide Varianten gegenüberstellen:

 

 Quick & Dirty: Aufstellung pro Vermietung und pro Verkauf

 Für einen Verkauf sprechen:

• Man muß kein Geld mehr reinstecken in die Immobilie
  
• Man muß sich nicht mehr um die Immobilie kümmern
• In der Immobilie „eingefrorenes“ Vermögen wird „flüssig“ gemacht
• Derzeit werden sehr gute Preise gezahlt – viel bessere Verkaufszeiten wird es kaum geben
• wenn es im Privatvermögen war ist der erzielte Gewinn steuerfrei

 

Für Vermietung gibt es ebenfalls gute Argumente: 

• Regelmäßige Einnahmen: Vermieten bringt jeden Monat Geld ins Haus
  
• Verkaufen kann man später immer noch
  
• Verkauft ist es schnell
  
• Vielleicht will es eines der Kinder später selbst nutzen

 

Wie gesagt:
Jeder Fall ist anders, je nach Lage, Alter, Zustand, Vermietung, Mieterqualität, Mietvertragslaufzeit, Eigentümersituation, steuerliche Situation usw.  

Gewerbeimmobilienvermietung

Was müssen Sie wissen – auf was müssen Sie achten?

 Was wünscht sich der Vermieter und wie sieht die Realität aus ?

Der Wunsch vieler Vermieter:

Einen soliden relativ mietausfallsicheren Gewerbemieter finden, der pünktlich zahlt, lange bleibt und auch sonst keinen Ärger macht.

Die Realität:

Sie als Anbieter stehen mit ihren Mietflächen in einem knallharten Konkurrenzkampf mit anderen Anbietern ähnlicher Mietflächen.

Um einen guten Mieter zu bekommen müssen Sie ihm was bieten.

 

Vermieter-Check

 Kennen Sie sich mit gewerblicher Vermietung aus ?

a. Kennen Sie sich mit gewerblicher Vermietung aus ?
(Erfahrung ist gut, aber keine Bedingung, viele Sachen kann man lernen, das meiste delegieren)

b. Haben Sie die nötige Zeit um sich um alle anfallenden Themen zu kümmern?

c. Sind Sie handwerklich begabt oder ein guter Kaufmann ?

d. Kommen Sie zumindest am Anfang mit (teilweise oder kompletten) Leerständen klar?

e. Sind Sie sich im klaren darüber dass Sie vielleicht zuerst 5 bis 6 stellig investieren müssen?

f. Sind Sie sich im klaren darüber dass Sie Rücklagen bilden müssen
und dass immer mal wieder kleinere Investitionen anfallen, ggf. auch größere für Ersatzinvestitionen wie für Dach, Heizung etc.

Was ist bei einer Vermietung zu beachten?

Lassen Sie uns chronologisch vorgehen. Wenn Sie vermieten wollen müssen Sie wissen an wen Sie vermieten wollen und können.

Daher ist die erste Frage:

Für welche Zielgruppen sind die Flächen geeignet ?

Meiner Erfahrung nach treffen bei dieser Frage nur wenige Eigentümer ins Schwarze.

Vielfach werden wirklichkeitsfremde Annahmen getroffen, weil keine zutreffende Vorstellung der aktuellen Bedürfnisse dieser Branchen vorhanden ist.

Dadurch kann es zu längerem Leerstand und/oder Fehlinvestitionen kommen.

Einzelpraxen sind z.B. kaum noch nachzuvermieten. Der Trend geht zu MVZ. Medizinische Versorgungszentren. 5-10-15 Doc’s in einem Haus.

Der Einzelanwalt stirbt m.E. aus oder verkauft Bratwurst / fährt Taxi.

Steuerberater brauchen ein professionelles Umfeld und viele 1er und 2er Zimmer.

Startups wollen 500 Mbit-Internetgeschwindigkeit, aber wollen nicht mehr als 100 Euro im Monat dafür zahlen. Glasfaser, 3 Tesla-Ladestationen am Haus, Bus vor der Haustür. Nur Innenstadt, weil der Herr Student hat kein Auto und will zwischen Wohnung Uni Arbeit Einkauf etc. kurze Wege haben.

Es kommt also darauf an dass man weiß welche Zielgruppen welche Anforderungen haben.

Bei Vermietung einer bisher nur durch 1 Einzelnutzer genutzten Gewerbeimmobilie an mehrere Mieter ändern sich die Anforderungen an den Brandschutz des Gebäudes

 

Am einfachsten ist es, wenn ein vorher von 1 Metallverarbeiter allein genutztes Gebäude wieder komplett an 1 Metallverarbeiter vermietet wird.

Oder ein Bürogebäude mit 1 Mieter an 1 anderen Büromieter.

Wenn die Brandlast gleich bleibt brauchen Sie meist kein neues Brandschutzkonzept – wenn es bei 1 Mieter bleibt.

Wenn Sie ein vorher von 1 Unternehmen genutztes Objekt
kleinteiliger vermieten dann ändert sich der Brandschutz.

Investitionen zur Abtrennung oder brandschutztauglichen Ausgestaltung erfordern nicht selten 5 – 6 stellige Investitionen.

Bei einer Änderung der Nutzung zwischen vorherigem Nutzer und dem neuem Mieter muss der neue Mieter eine Nutzungsänderung machen. 

Wenn Sie einen Büromieter durch eine Arzt-Praxis ersetzen muss die Praxis einen Antrag auf Nutzungsänderung (eine Art kleiner Bauantrag) stellen. Das kostet ein paar schöne Tausender und dauert meist 3 Monate nach Einreichen.

Immer wenn die neue Nutzung(en) nicht identisch ist/sind mit der vorherigen Nutzung dann brauchen Sie eine Nutzungsänderung („kleiner Bauantrag“).

Für die Nutzungsänderung ist der Mieter verantwortlich und trägt dafür die Kosten. Das muss im Mietvertrag klar geregelt sein.

 

Welche Miete ist erzielbar wenn das Objekt auf Vordermann ist
– bzw. welche Miete ist im IST-Zustand erzielbar?

Welche Miete erzielt werden kann ist u.a. vom Ausgangszustand abhängig.

Wollen Sie vermieten „wie es steht und liegt“ (Option 1) und verlangen dafür
eine niedrige Miete oder wollen Sie es frisch renoviert übergeben. und dann
aber eine höhere Miete verlangen (Option 2)?

Wenn Sie wie es steht und liegt vermieten wollen dann muss sich das
Objekt prinzipiell in einem guten Zustand befinden. Und vielleicht nur noch
zu streichen zu sein. Oder neu zu verkabeln.

Als Ausgleich müsste dann auch die Miete entsprechend geringer sein.

Halten Sie sich immer vor Augen – der Mieter schaut sich 3 – 6 Objekte an.

Er wird dort einziehen wo er bei sonst gleichen Ausgaben und gleichen Vorteilen die wenigste Arbeit hat.

Wenn Eingang und WC’s keinen guten Eindruck machen, sind Sie draußen.

 

              Ein Gespräch mit einem erfahrenen Gewerbemakler bringt am
              schnellsten die erforderliche Klarheit was in ihrem speziellen Fall
              Sinn macht und was eher nicht und welche Mieten erzielbar sind.

 

Welche Mietlaufzeiten sind am Markt verbreitet ?

Es gibt alles von 1 Jahr bis zu 15 Jahren.

80% aller Mietverträge spielen sich im Bereich von 2 – 5 Jahren ab.

 

Wie bekommen Sie einen guten Mieter für ihre Gewerbeimmobilie ?

Die Antwort ist einfach: Sie müssen schneller und vor allem besser sein als die Konkurrenzanbieter /-objekte.

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen:

„Nur die allerwenigsten Gewerbeobjekte die bis heute selbst genutzt wurden sind morgen ohne Investitionen sofort gut vermietbar.“

 

Auf was Sie achten müssen:

Äußerer Eindruck

• Reparaturen

• Farbe

• Ordnung

• Innen und außen, auch im Eingangsbereich, bei den Außenanlagen und dem Parkplatz
  

 

Innen

Büro	Halle
Was muss ausgeräumt, entfernt /rückgebaut /grundgereinigt werden
Raumstruktur	Deckenhöhe
Anstrich	Bodenbelastbarkeit
Bodenbelag	Ebenerdige Tore (Breite / Höhe) Rampe(ntore)
Decke	Heizung
Dämmung	Dämmung
Beleuchtung	Belichtung / Beleuchtung
Heizung/Klimatisierung
Sanitärbereich	Sozialräume / Umkleide /WC‘s
Teeküche/Küche	Starkstrom / Trafo
Verkabelung	Kranbahn
Serverraum	24 Stundentauglichkeit
Fenster	Andienung
Türen
	Verwaltungs- und Meisterbüro
Außenliegender Sonnenschutz	Brandschutz und Sicherheitskonzept
Höhe Nebenkosten – vor allem Energiekosten
Instandhaltungsstau?

 

Um Klarheit zu bekommen ob in ihrem Fall Vermietung eine gute Alternative ist brauchen Sie einerseits Informationen aus dem Markt.

Ein gutes Hilfsmittel sind gewerbliche Mietspiegel – falls es die in ihrer Region gibt.

Die präzisesten Angaben kann regelmäßig nur ein guter Gewerbemakler oder ein erfahrener Projektentwickler aus diesem Segment liefern.

 

Generell ist natürlich auch ein Blick in die Zukunft wichtig:

Welche Investitionen fallen die nächsten 10 Jahre an?

• Wie alt ist das Dach?
• Wie alt ist die Heizung?
• Wie gut ist die Dämmung?
• Welche weiteren Auflagen drohen aus der Politik?
  

 

Wie sieht die wirtschaftliche Situation in 10 Jahren aus ?

Läuft die Wirtschaft oder sind wir in einer Rezession?

 

Gibt es in 10 Jahren nach Nachfrage nach Gewerbeobjekten
zum Verkauf oder zur Vermietung ?

Ich weiß es jedenfalls nicht. Was sich wahrscheinlich nicht ändert ist, dass es wie bisher deutlich mehr Mieter als Käufer gibt. In meinem Markt stelle ich 4- bis 5-mal so viele Anmietungen fest wie Verkäufe.

 

 

Würden Sie gern ihren Fall mit mir persönlich durchsprechen ?

Ich halte mir jede Woche Zeit für einige „Strategie-Gespräche“ frei. Diese sind kostenlos und ohne weitere Verpflichtungen für Sie.

• Wir sprechen über ihre Situation/ihre Ziele und wie wir Sie am besten erreichen.
• Wie Sie mit hoher Sicherheit den derzeit maximal möglichen Kaufpreis erzielen?
• Wir wir es schaffen dass uns andere Makler ihre besten Käufer schicken?
• Wie ich in jedem Markt 15-30% mehr Nachfrage rauskitzle als alle anderen?
• Warum ich außerhalb meines Heimatmarktes ohne Probleme Spitzenergebnisse erziele?

Ich mache Vorschläge, Sie entscheiden wie es weitergeht. Fair genug?

Jetzt einen Gesprächstermin vereinbaren !
Entweder durch einen Anruf  in meinem Büro: 06441/ 38 1880.
Oder Sie schicken mir ein email an robert.puth@puth-wz.com

Gern höre ich was von Ihnen.

Bis dahin – bleiben Sie munter.

Ihr Robert Puth