“Nur wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann
– nur der kann überhaupt den maximal möglichen Kaufpreis erzielen.”
Warum scheitern viele wenn Sie selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten müssen?
letztes Update: 08.12.2021
Über diese Punkte spreche ich mit Ihnen:
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Was ist eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie und worin unterscheidet sie sich von einer gewerblichen Renditeimmobilie oder einer Wohnimmobilie?
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Die 7 Gründe warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien so schwer zu bewerten sind
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Wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann – und wer nicht
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7 weitgehend unbekannte aber relevante Fakten zu Gutachten und Gutachtern.
- Welche Bewertungsmethoden der „normale Gutachter“ einsetzt und welche Vor- oder Nachteile diese bei der Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien haben.
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Welche 2 Methoden Puth bei der Bewertung einsetzt und warum
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Die wichtigsten Unterschiede zwischen einer Verkehrswertermittlung eines normalen Gutachters und einer Marktwertermittlung eines erfahrenen Gewerbemaklers
In diesem Artikel stecken:
- über 22 Jahre Erfahrung als Gewerbemakler
- über 21 Jahre Erfahrung als Mitglied in 2 Gutachterausschüssen.
- Hunderte von Bewertungen selbstgenutzter und vermieteter Gewerbeimmobilien
- 500 erfolgreiche Verkäufe/Vermietungen von Gewerbeimmobilien
- Erfahrung mit ca. 500 weiteren Bewertungen/Verkaufsfällen im Gutachterausschuss oder aus meinen Maklertrainings für Makler aus ca. 70 Sparkassen
- der Einblick in ca. 6.000 Gewerbemietverträge als Co-Autor von über 12 Ausgaben von 3 verschiedenen Gewerbemietspiegeln.
Fazit: Wenn Sie ihre Gewerbeimmobilie bewerten wollen, dann sollten Sie gut zuhören, was ich zu sagen habe…
Was sind die elementaren Unterschiede zwischen selbstgenutzten Gewerbeimmobilien, vermieteten Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien?
Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist eine Gewerbeimmobilie, die vom Eigentümer oder der Firma des Eigentümers selbst für betriebliche Zwecke (Produktion, Lager, Montage, Service, Büro) genutzt wird.
Eine vermietete Gewerbeimmobilie ist ein Renditeobjekt, eine Anlageimmobilie, welche für den Eigentümer Mieteinnahmen generiert.
Eine Wohnimmobilie dient fast ausschließlich dem Wohnzweck.
Nachstehend habe ich Ihnen die Merkmale der 3 Immobilientypen gegenübergestellt, mit Daten aus dem Lahn-Dill-Kreis. Der Lahn-Dill-Kreis ist ein Landkreis mit hoher Industriedichte. Dementsprechend gibt es dort viele selbstgenutzte Gewerbeimmobilien, die bewertet und verkauft werden.
Die Unterschiede zwischen Wohnimmobilie, Anlageimmobilie
und selbstgenutzter Gewerbeimmobilie
Schauen Sie sich die Tabelle einmal in aller Ruhe an.
Für die Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien sind folgende Informationen erfolgsentscheidend:
- bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien gibt es – im Gegensatz zu Wohn- und Renditeimmobilien nur eine extrem eingeschränkte Nachfrage. Es gibt fast immer nur einen einzigen qualifizierten Kaufinteressent.
Daher muss ich dann sehr vorsichtig agieren.
Das ist für mich gleichbedeutend mit einem rohen Ei. - Dazu kommt: Der durchschnittliche Kaufinteressent muss im Regelfall 6-stellig in die Immobilie investieren um die Immobilien an seine Anforderungen anzupassen. Das Geld was er in die Immobilie steckt kann er nicht beim Kaufpreis zahlen.
- Dazu kommt: Er zieht nicht gerne über viele km um.
- Und er hat nicht ewig Zeit auf die passende Bestandsimmobilie zu warten bzw. bis der Verkäufer von seinem Mondpreis runterkommt. Da hat sich der Käufer längst was anderes einfallen lassen.
Das heißt: Wir haben nicht nur ein rohes Ei, sondern ein rohes Ei mit weiteren Macken!
Wie geht man mit einem rohen Ei mit weiteren Macken um?
Ich sage es Ihnen:
Saumäßig vorsichtig.
Das bedeutet dass wir beim Bewerten und Verkaufen ganz behutsam vorgehen müssen und keinen Fehler machen dürfen.
7 Gründe, warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
schwer zu bewerten sind
Grund 1: Gewerbeimmobilien sind selten
Bei mir im Lahn-Dill-Kreis werden pro Jahr nur maximal 6 selbstgenutzte Gewerbeimmobilien mit Halle und Büroanteil über 500.000 Euro Kaufpreis verkauft. Das sind gerade ein mal 0,2 % der circa 3.000 Immobilientransaktionen im Landkreis.
Grund 2: Jede selbstgenutzte Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT und dementsprechend schwer zu bewerten
Kein Ei gleicht dem anderen. Die Immobilie ist genau auf die Anforderungen des jeweiligen Eigentümers zugeschnitten.
Grund 3: Auch der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist ein UNIKAT
Der Käufer hat spezielle Anforderungen an die Immobilie – meist aber ganz andere als der vorherige Eigentümer.
Grund 4: Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie investiert in 9 von 10 Fällen zusätzlich zum Kaufpreis noch 6-stellig in die Immobilie, damit
es für ihn passt.
Weil alle selbstgenutzten Gewerbeimmobilien auf die Bedürfnisse des aktuellen Eigentümers ausgelegt sind, der nächste Käufer jedoch meist ganz andere Anforderungen an seinen neuen Standort stellt, sind Änderungen meist unumgänglich.
Die Rechnung für den Käufer sieht wie folgt aus:
Das Objekt soll XY Euro kosten.
Dazu kommen:
- notwendige Anpassungen / Änderungen
- ggf. Beseitigung von Instandhaltungsstau
- energetische Anpassung
- optische Anpassung
- demnächst anstehende Re-Investitionen (Dach, Heizung, Dämmung, Beleuchtung etc.).
Das heißt, Sie haben XXX.XXX Euro Investitionen. Daher können Sie für die selbstgenutzte Gewerbeimmobilie nur YZ Kaufpreis bezahlen.
Diese Gedanken müssen auf alle Fälle beim Bewerten des Objekts einfließen.
Grund 5: Der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist eingeschränkt mobil
Bedingt durch Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten etc. sind viele Firmen nur sehr eingeschränkt mobil und nicht bereit über viele km umzuziehen. Viele Interessenten suchen daher nach passenden Objekten in der unmittelbaren Umgebung des jetzigen Standorts.
Eine alte Faustzahl der Dr. Troje Wirtschaftsberatung aus der Jahrtausendwende besagte, dass in Deutschland nur circa 100 bis 150 Firmen mit mehr als 30 Mitarbeiter über mehr als 30 Kilometer umziehen.
Daran hat sich meiner Meinung nach bis heute nichts geändert.
Grund 6: Die Nachfrage nach selbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist daher gering
All die eben genannten Gründe führen dazu, dass es meist nur einen einzigen qualifizierten Kaufinteressenten pro Verkaufsfall gibt.
Der noch dazu die Immobilie an seine Anforderungen anpassen muss und daher nicht den Preis zahlen kann wie der (nur selten auftretende) optimale Käufer für den alles passt.
Grund 7: 95 % der Gutachter sind nicht in der Lage, eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten
Mein Erfahrungswert seit vielen Jahren. Viele Gutachter haben nicht die Erfahrung und nicht den Zugriff auf relevante Vergleichsdaten ähnlicher Objekte.
Zusammenfassung:
Warum ist es wichtig, selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
wirklich treffsicher zu bewerten?
Richtige Antwort:
Wenn es nur einen einzigen qualifizierten Kaufinteressenten gibt, der in 9 von 10 Fällen noch 6-stellig in die Immobilie investieren muss, ist es essentiell, dass der angebotene Preis schon beim ersten Mal ziemlich nahe bei dessen Möglichkeiten liegt.
Nicht am Markt erzielbare Preisvorstellungen führen sonst zu 6-stelligen Kaufpreiseinbußen, weil Sie den halbwegs optimalen Käufer verprellen (weil Sie nicht wissen dass es oft nur einen einzigen gibt). Im Regelfall gibt es keinen weiteren gleichwertigen Interessent der mehr zahlt.
Sprich: Sie haben nur einen Pfeil im Köcher und dieser muss beim ersten Schuss treffen!
Kommen wir nun zur Frage, warum Gutachter solche Probleme mit Gewerbeimmobilien haben…
7 weitgehend unbekannte, aber extrem wichtige Fakten
zu Gutachten und Gutachtern
FAKT 1: Nur jedes fünfte Gutachten wird für den Verkauf einer Immobilie erstellt
80 % der Gutachten werden nicht für Verkaufszwecke erstellt, sondern
– für Bilanz- und Steuerzwecke (Einheitswert- oder Grundbesitzwert-Feststellung),
– die Bestimmung des Versicherungswertes,
– ebenso für Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen,
– sowie die Beleihungswertermittlung
– und für Pflegschaftsangelegenheiten.
Nur in 20 % der Fälle ist der Gutachter mit dem Verkauf befasst.
Dazu kommt…
… dass der Gutachter viel mehr Wohnobjekte als selbstgenutzte Gewerbeimmobilien bewertet.
Im Endeffekt bedeutet dies:
Der Durchschnittsgutachter trifft im Normalfall nur in 1% bis 5% seiner Arbeitszeit auf selbstgenutzte Gewerbeimmobilien. Wie soll er da eine Kompetenz entwickeln?
FAKT 2: Bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien kann das treffergenaue Vergleichswertverfahren – mangels vergleichbarer Objekte – nicht angewendet werden
Daher muss der Gutachter beim Bewerten auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, das aufwendigere ist und deutlich mehr Erfahrung und aktuelle Marktdaten erfordert.
Beim Ertragswertverfahren benötigt der Gutachter aktuelle und verlässliche Marktinformationen (Liegenschaftszins, Mieten, Kaufpreismultiplikatoren). Diese Daten zu beschaffen, stellt das größte Problem für den Gutachter dar. Denn aktuelle Informationen für das betreffende Marktsegment hat der Gutachter nur im Ausnahmefall. Der zuständige Gutachterausschuss hat mindestens 6 bis 12 Monate Zeitverzug, bis er die benötigten Daten bereitstellen kann. In 95% der Fälle kann er diese Daten gar nicht liefern.
FAKT 3: Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien sind extrem vielfältig
In selbstgenutzten Gewerbeimmobilien wird montiert, produziert, gewartet, lackiert, gelagert, gepackt, gegessen, geschlafen, getrunken, eingekauft, gespielt, Sport getrieben, ausgestellt, repariert, weiterverarbeitet, Büroarbeit verrichtet und vieles mehr. Das macht das Bewerten deutlich schwieriger.
FAKT 4: Die meisten Gutachter sind keine Gewerbeimmobilien-Experten…
…sondern tanzen auf vielen Hochzeiten. Der „normale Gutachter“ bewertet meist deutlich mehr Wohnobjekte als Gewerbeobjekte – allein aufgrund der Vielzahl an Wohnimmobilien auf dem Markt: Von circa 3.000 Immobilientransaktionen bei mir im Landkreis pro Jahr sind 54 Stück oder 1,8 % Gewerbeobjekte. Gewerbeobjekte mit Hallen- oder Büro-Anteil und einem Kaufpreis über 500.000 Euro sind nur 6 Stück oder 0,2 % aller Transaktionen. Jährlich werden aber im selben Landkreis etwa 1.700 Wohnobjekte verkauft.
FAKT 5: Die in Großstädten und Ballungsräumen auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Gutachter bewerten in 95% der Fälle vermietete gewerbliche Renditeimmobilien
Das sind super ausgebildete Gutachter. Die machen gute Arbeit. Das Problem dieser Kollegen ist dass der Wert trotzdem ebenso fast immer falsch ist. Weil die Marktlage besser oder schlechter ist als zum Zeitpunkt der Bewertung. Der Gewerbemakler kennt den aktuellen Preis am besten. Weil nur er jeden Tag im Markt ist.
FAKT 6: Ein Gutachter erfährt nur selten, ob er richtig lag mit seiner Bewertung
Beziehungsweise welcher Kaufpreis für die Immobilie tatsächlich erzielt wurde. Daher kann der Gutachter auch nur schlecht aus seinen Fehlern lernen.
FAKT 7: Wie streng würden Sie als Gutachter eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie bewerten, wenn Sie in Zukunft gern wieder einen Auftrag bekommen würden?
Wer ein bisschen ökonomisch denkt, wird eher wohlwollend bewerten…
Schwerer Tobak das Alles ?
Jetzt geht es ans Eingemachte!
Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien
wirklich treffergenau bewerten?
Kandidat 1: Der Eigentümer
…hat die Gewerbeimmobilie gekauft oder gebaut,
… weiß was er noch in die Immobilie investiert hat
… und kennt die laufenden Kosten.
Wie kommt der Eigentümer zu seiner Kaufpreiseinschätzung?
Er recherchiert im Internet die Preise „ähnlicher Objekte”,
… orientiert sich an Berichten in der Presse (Handelsblatt, FAZ etc.) und
… spricht mit sogenannten „Experten“, die häufig keine sind.
Oft beauftragt er auch einen Gutachter.
Was die meisten Eigentümer nicht wissen:
Es gibt nur sehr selten vergleichbare Angebote für selbstgenutzte Gewerbeobjekte in der Region.
Die Angebotspreise selbstgenutzter Gewerbeimmobilien von Privatanbietern liegen in den Portalen mindestens 50 % bis 100 % und mehr über einem realistischen Kaufpreis.
Auch viele Makler können den Eigentümer im ersten Anlauf nicht von einem marktgerechten Preis überzeugen und bieten im ersten Anlauf zu Mondpreisen an.
Wie läuft der Verkauf ab wenn der Eigentümer es macht?
Die meisten Privat-/ und Maklerangebote in den Portalen im Internet sind stark überteuert.
Eigentümer die sich daran orientieren liegen daher preislich deutlich daneben.
Sie starten daher fast immer mit einem nicht am Markt erzielbaren Preis.
Aufgrund der falschen Werteinschätzung schickt der Eigentümer qualifizierte Kaufinteressenten weg, da Sie seiner Meinung nach zu wenig zahlen wollen.
Erst nach dem Verkauf weiß der Verkäufer dass er besser den Kaufinteressenten genommen hätte den er weggeschickt hat.
Es kam nämlich kein besserer Käufer nach.
Bis der Verkäufer merkt wo der wirkliche Wert liegt, hat er die 1 selten 2 qualifizierten Käufer verjagt.
Und verkauft die Bude nach langer Vermarktungszeit an einen Schnäppchenjäger / Glückspilz. Deutlich unter Wert.
Ein Profi hätte einen 6-stelligen Betrag mehr rausgeholt.
Vorläufiges Fazit für den Eigentümer als Bewerter:
In fast allen Fällen wäre der Eigentümer deutlich besser gefahren wenn er einen guten Gewerbemakler beauftragt hätte.
Sind Sie interessiert, wie Puth in Ihrem Fall vorgehen würde? (Ich habe schon mehr als 15 x erfolgreich überregional gearbeitet). Dann entweder mein Büro anrufen 06441/381880 / oder ne email an robert.puth@puth-wz.com schicken oder hier einen Gesprächstermin in meinem Online-Terminkalender buchen. Der Termin ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Sie bestimmen ob wir was zusammen machen oder nicht.
Kandidat 2: Der Gutachter
Ist nicht der Gutachter DER Fachmann, um selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher zu bewerten?
Wie wir bereits etwas weiter oben im Text gesehen haben, ist er das nicht.
Hierzu noch mal meine Erfahrungswerte aus über 22 Jahre Gewerbemaklerei und Gutachterausschuss – andere Marktteilnehmer können andere Erfahrungen haben.
Wie gut können Gutachter eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie bewerten und den am Markt erzielbaren Kaufpreis vorhersagen?
Mein Erfahrungswert:
“ 95 % aller Gutachter können den später maximal erzielbaren Kaufpreis einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie nicht plusminus 15% genau vorhersagen
! “
Kandidat 3: Der (Gewerbe)-Makler
Wir sprechen in diesem Fall von einem erfahrenen Gewerbemakler.
Der Makler und der Gutachter im Vergleich:
Wer kann selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicherer bewerten?
| Gutachter | Makler | ||
| – | Der Gutachter bewertet überwiegend Wohnimmobilien |
Der Gewerbemakler bewertet ausschließlich Gewerbeimmobilien |
√ |
| – | Der Gutachter bewertet – wenn überhaupt – nur wenige Gewerbeimmobilien im Jahr |
Der Gewerbemakler vermietet, verkauft und bewertet jeden Tag selbstgenutzte und vermietete Gewerbeimmobilien. |
√ |
| – | Der Gutachter erstellt nur in 20% der Fälle ein Gutachten für den Verkauf | Der Makler macht 100% seiner Bewertungen für den Verkauf | √ |
| – |
Der Gutachter hat keine eigene direkte vielfache Erfahrung mit Vermietung |
Der Makler hat auch direkte vielfache Erfahrung mit Vermietung | √ |
| – |
Gutachter bewertet überall dort wo er einen Auftrag bekommt. Dort muss er sich überall neu reinfinden. Der Gutachter tanzt auf deutlich mehr Hochzeiten als ein Gewerbemakler. |
Der Gewerbemakler arbeitet in der Regel in einem Marktschwerpunkt. Dort kennt er sich aus. Der Makler ist im Regelfall Platzhirsch in seinem Markt |
√ |
| – | Der Gutachter hat zeitverzögerte Daten aus zweiter Hand |
Der Gewerbemakler hat Daten aus erster Hand. |
√ |
| – | Der Gutachter bekommt nur sehr selten Feedback aus dem Markt. Er muss nichts daraus lernen – Aus Fehleinschätzungen lernt er nichts. Es hat auch keine negativen Folgen für Ihn | Der Gewerbemakler bekommt Feedback aus dem Markt – und lernt aus Fehleinschätzungen (da verdient er nichts) | √ |
| – | Um einen weiteren Auftrag zu bekommen wie bewertet der Gutachter? Eher streng oder eher wohlwollend. | Um einen weiteren Auftrag zu bekommen kann der Makler NICHT wie der Gutachter einen hohen Preis versprechen. Denn er muss ihn ja später auch erzielen. | √ |
Vorläufiges Fazit für einen erfahrenen Gewerbemakler als Bewerter:
Ein spezialisierter Gewerbemakler bewertet, vermietet und verkauft jeden Tag Gewerbeimmobilien. Er kennt den Markt seit vielen Jahren, hat Vergleichswerte. A weil er selbst an Verkäufen beteiligt ist und B weil er Kenntnis von anderen Verkäufen hat. Er kennt die Käuferseite und weiß, worauf die Kaufinteressenten Wert legen. Somit kann er als einziger Marktteilnehmer (selbstgenutzte) Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten.
Der nächste Schritt: Eine Marktwertermittlung durch einen erfahrenen Gewerbemakler
Gleich weiter unten sehen Sie wie sich meine Marktwertermittlung von einem normalen Wertgutachten eines Gutachters unterscheidet.
Sie brauchen eine treffsichere Bewertung. Ohne funktioniert es nicht. Gern erkläre ich Ihnen wie ich genau arbeite. Gesprächstermin vereinbaren mit mir: mein Büro anrufen 06441/381880 / oder ne email an robert.puth@puth-wz.com schicken oder hier einen Gesprächstermin in meinem Online-Terminkalender buchen. Der Termin ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Sie bestimmen ob wir was zusammen machen oder nicht.
Die wichtigsten Unterschiede zwischen der Marktwertermittlung von Puth und einer Verkehrswertermittlung eines Gutachters
Mit einer Marktwertanalyse eines erfahrenen Gewerbemaklers kann man selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten. Die Marktwertanalyse liefert darüber hinaus viele nützliche Erkenntnisse – weit über das normale Gutachten hinaus…
…zum Beispiel:
Altlasten
Der Gutachter schließt Altlasten per Definition aus. Ich kläre diese ab.
Alles andere funktioniert nicht.
Ohne Klarheit bei evtl. Altlasten passiert folgendes:
- der Käufer springt gleich ab ODER
- beauftragt einen Altlastenfachmann seiner Wahl mit einer Abschätzung.
Der Käufer macht dann einen größeren “Angstabschlag” als erforderlich.
Das wiederum kommt beim Verkäufer schlecht an.
Dadurch kommt dann meist kein Kauf zustande. - Falls das Altlastenproblem erst beim Notar gelöst werden soll durch entsprechende Ausschlüsse oder Kostenübernahmen – dann platzt die Sache meist ebenfalls.
Warum ich so cool bleibe bei Altlasten?
Bei Frankfurt Westhafen hatte ich ca. 23 Mio. Euro für Altlastensanierung.
Beim Verkauf von IBP Bänninger (10 ha Werksgelände mit Formsanddeponie) hatte ich einen Stapel Altlastengutachten der war 1,50 m hoch)
Ich weiß was es kostet eine Betriebstankstelle oder ein Eternitdach zu entsorgen. Das sind die beiden häufigsten Fälle. Ein Studienfreund ist Altlasten- und Gründungsfachmann.
Erschließungskosten
Der Gutachter setzt voraus, dass alle Erschließungskosten bezahlt sind. Ich lasse mir Erschließungskosten hingegen immer schriftlich bestätigen. Denn im Zweifelsfall handelt es sich mindestens um 5-stellige Beträge. Absolute Klarheit ist da oberstes Gebot.
Baulasten
Baulasten klärt der Gutachter meist telefonisch ab. Ich mache das immer schriftlich.
B-Plan
Der Gutachter ruft meist bei der Gemeinde an und fragt nach der Gebietszuordnung (z.B. Gewerbegebiet). Ich fordere „die ganze Tapete” an. Der B-Plan besteht aus der Zeichnung/der Karte, den sogenannten textlichen Festsetzungen und nachrichtlichen Übernahmen sowie der Genehmigungsleiste. Nur so bist du vor Überraschungen sicher.
Kaufpreis-Spanne
Der Gutachter gibt in seinem Verkehrswertgutachten nur eine Zahl an, den Verkehrswert. Ich gebe immer eine Kaufpreisspanne an. Die Kaufpreisspanne besteht am teuren Ende aus dem Kaufpreis, den der Top-Käufer zahlt, für den alles passt und der an der Immobilie nichts mehr ändern muss. Am anderen Ende steht der Preis des Durchschnittskäufers. Der Durchschnittskäufer braucht zusätzlich zum Kaufpreis noch Geld, um die Immobilie für seine Zwecke herzurichten. Das ist das Abbild der Realität.
Einen Wert anzugeben wie in den amtlichen Gutachten (das soll der Wert sein den der Durchschnittskäufer zahlen kann) hat bedeutende Nachteile.
Aufteilungsmöglichkeiten Grundstück
Der Gutachter beschäftigt sich nicht mit Aufteilungsmöglichkeiten von Grundstücken, ich schon. Denn 2 kleinere Einheiten bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis je Teil und damit mehr Leute die sich das leisten können. Ich habe schon mehrfach große Gewerbeareale erfolgreich unterteilt und die Teile vollständig vermarktet.
Aufteilungsmöglichkeiten Gebäude
Nicht jeder Käufer braucht sofort alle Flächen seiner neuen Immobilie. In einem solchen Fall ist der Käufer froh, wenn er zunächst nicht benötigte Teilflächen an Dritte vermieten kann. Ich kläre ab, ob und mit welchem Aufwand welche Flächen für wie viel Miete an Dritte vermietet werden könnten.
Steuerlicher Grobcheck
Auch den Steuercheck macht der Gutachter nicht. Ich prüfe für Sie vermarktungsrelevante steuerliche Sachverhalte (keine Steuerberatung), die im Extremfall einen Verkauf unwirtschaftlich machen können.
Finanzielle-Hürden-Prüfung
z.B. wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, um aus seinem noch länger laufenden Kreditvertrag rauszukommen?
Nachfrage-Check
Mit einer einfachen Methode kann ich abschätzen, wie stark die Nachfrage nach Ihrer Immobilie sein wird. Habe ich noch in keinem anderen Gutachten gesehen.
Was kann so eine Bewertung kosten?
Eine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie treffsicher bewerten gelingt nicht im Vorbeigehen oder in ein paar Stunden. Das Zusammentragen der gesamten Unterlagen, Anfordern weiterer Informationen, Lesen und Interpretieren der Unterlagen – all das muss gewissenhaft gemacht werden. Auch eine Besichtigung vor Ort und die Diskussion verschiedener Vermarktungsansätze.
Der normale Gutachter verlangt und bekommt je nach Größe, Schwierigkeitsgrad und Anfahrtsweg ein paar Tausend Euro für eine Wertermittlung.
Eine Praktiker-Marktwertermittlung vom Puth kostet etwas weniger
und hat 3 entscheidende Vorteile:
- Ihr Risiko mit einem nicht marktgerechten Kaufpreis in den Markt zu starten und dadurch am Ende 6-stellige Vermögensverluste einzufahren liegt bei NULL Prozent.
- Ihre Chance den wirklich maximal am Markt erzielbaren Preis zu erzielen ist hoch.
- Bei einer späteren Beauftragung für die Vermarktung rechne ich 50 % der Kosten für die Marktwertermittlung auf die Provision an. Dadurch kostet meine weitaus nützlichere Marktwertermittlung weniger als die Hälfte eines weit weniger nützlichen normalen Gutachtens.
So, das war jetzt eine Menge Holz. Aber keine Sorge, ich erkläre Ihnen gerne alles in Ruhe bei einem persönlichen Gespräch!
Würden Sie gern ihren Fall mit mir persönlich durchsprechen ?
Ich halte mir jede Woche Zeit für einige „Strategie-Gespräche“ frei. Diese sind kostenlos und ohne weitere Verpflichtungen für Sie.
- Wir sprechen über ihre Situation/ihre Ziele und wie wir Sie am besten erreichen.
- Wie Sie mit hoher Sicherheit den derzeit maximal möglichen Kaufpreis erzielen?
- Wir wir es schaffen dass uns andere Makler ihre besten Käufer schicken?
- Wie ich in jedem Markt 15-30% mehr Nachfrage rauskitzle als alle anderen?
- Warum ich außerhalb meines Heimatmarktes ohne Probleme Spitzenergebnisse erziele?
Ich mache Vorschläge, Sie entscheiden wie es weitergeht. Fair genug?
Jetzt einen Gesprächstermin vereinbaren !
Entweder durch einen Anruf in meinem Büro: 06441/ 38 1880.
Oder Sie schicken mir ein email an robert.puth@puth-wz.com
Gern höre ich was von Ihnen.
Bis dahin – bleiben Sie munter.
Ihr Robert Puth
