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Gewerbeimmobilien verkaufen – worauf achten ?

17. Juli 2021 comments off

Wenn erfahrene Personen eine Gewerbeimmobilie verkaufen – worauf achten diese?

Ich kann Sie zwar nicht in 10 Minuten zum Top-Gewerbeimmobilien-Verkäufer ausbilden.

…aber Sie können von meinen Erfahrungen profitieren, vor allem aber teure Fehler vermeiden und so Hunderttausende von Euro mehr erlösen.

Ich bin kein Texter sondern Gewerbemakler mit langjähriger Erfahrung.
Ich war 7 Jahre in Ingenieurbüros im Umweltbereich, war Projektleiter bei 3 großen Baulandentwicklungen und bin jetzt seit 22 Jahren selbständiger Gewerbemakler.

21 Jahre Gutachterausschuss, Vermarktung von ca. 500 Gewerbeobjekten, insgesamt über 400.000 m2 vermarktete Hallen- / Büroflächen. Baulandentwicklung: 1,25 Mio. m2.

Alles in diesem Artikel dreht sich um Büroimmobilien und Gewerbeobjekte mit Hallen- und Büroanteil (Produktion, Lager, Logistik). Sonst nichts.

Der Artikel “Gewerbeimmobilien verkaufen – worauf achten“ ist auf Regionen außerhalb der Ballungsräume zugeschnitten. Wie z.B. die Ecke Wetzlar Gießen, die zu den industriestärksten Regionen in Deutschland zählt.

 

Was erwartet Sie in diesem Artikel ?

  • Warum selbstgenutzte Gewerbeimmobilien anders vermarktet werden müssen
    als vermietete Gewerbeimmobilien
  • die 5 teuersten Fehler bei der Vermarktung selbstgenutzter Gewerbeimmobilie
  • die 5 teuersten Fehler bei der Vermarktung vermieteter Gewerbeimmobilien
  • Steuerliche und Bank-Einflussfaktoren vor dem Verkauf
  • Welche Faktoren beeinflussen den maximal erzielbaren Kaufpreis ?
  • Worauf Käufer / Mieter bei Gewerbeimmobilien achten

 

Wo gibt es weitergehende Informationen ?

Auf meinem Blog www.gewerbeimmobilien-erfolgreich-verkaufen.de
finden Sie weitere Artikel zum Thema “Gewerbeimmobilien verkaufen – worauf achten Profis ? 


Los geht’s!

 

Warum müssen selbstgenutzte Gewerbeimmobilien anders vermarktet werden als vermietete Gewerbeimmobilien?

Nun das ist ganz einfach:
Die Nachfrage bei beiden Typen von Gewerbeimmobilien ist extrem unterschiedlich.
Auch die Käufer für beide Gewerbeimmobilien-Typen sind extrem unterschiedlich.

Fangen wir mit den selbstgenutzten Gewerbeimmobilien an:

  • Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien sind Unikate. Kein Objekt gleicht dem anderen.

  • Auch der Käufer einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie ist ein Unikat.
    …weil jeder Käufer individuelle Anforderungen an die Gewerbeimmobilie hat.

    Es ist quasi so wie bei Bauer sucht Frau: Spezialtopf sucht Spezialdeckel!

  • Der größte Haken beim Verkauf selbstgenutzter Gewerbeimmobilien
    ist die eingeschränkte Mobilität der Käufer.

    • Kaum ein kleiner oder mittlerer Gewerbebetrieb will über viele km umzuziehen.
      Weil er sonst Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten etc. verlieren würde.
    • Dadurch ist die Nachfrage stark eingeschränkt
  • Aus den genannten Gründen gibt es bei den meisten Verkäufen
    nur EINEN einzigen qualifizierten Kaufinteressent.

  • Der letzte Schock zum Schluss:
    9 von 10 Käufern selbstgenutzter Gewerbeobjekte müssen den Kaufgegenstand an ihre Anforderungen anpassen und stecken zusätzlich zum Kaufpreis einen 6-stelligen Betrag in die Immobilie. Dadurch bleibt weniger für den Kaufpreis übrig.

 

Lesen Sie sich diesen Abschnitt bitte noch zwei, drei Mal genau durch!

 

 

Nun zur vermieteten Renditeimmobilie:

Die wesentliche Unterschieden zu selbstgenutzten Gewerbeimmobilien sind:

  1. Die Nachfrage nach vermieteten Gewerbeimmobilien ist deutlich größer als bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien. Der Käufer kann theoretisch aus der ganzen Welt kommen.
  2. Der Käufer will in der Regel das gleiche wie der Verkäufer: Mieteinnahmen erzielen
  3. Es gibt mehr kaufpreisrelevante Faktoren als bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien
  4. Nur eine Minderheit aller Eigentümer hat Zugriff auf ausreichend Investoren für ihre vermietete Gewerbeimmobilie. Dies betrifft vor allem Verkäufer von Objekten mit geringen Restmietlaufzeiten von unter 5 Jahren, bald anstehenden Ersatzinvestitionen wie Dach/Heizung etc. oder Instandhaltungsstau.

Viele Verkäufer kennen die aktuellen Anforderungen heutiger Käufer nicht!

 

Was sind die 5 größten Fehler beim Verkauf selbstgenutzter Gewerbeimmobilien ?

1. Fehleinschätzung der extrem eingeschränkten Nachfrage.

Aufgrund der geringen regionalen Mobilität von Unternehmen gibt es fast immer nur EINEN einzigen qualifizierten Käufer pro Verkaufsfall. Wird dieser Kaufinteressent nicht abgeschlossen (fast immer aufgrund unrealistischer Kaufpreisvorstellungen des Verkäufers) sind 6-stellige Kaufpreiseinbußen der Normalfall, da kein besserer Käufer auftaucht und in der Regel nur noch deutlich schlechtere Angebote erfolgen.

2. Unkenntnis dass Kaufgegenstand und Käufer Unikate sind…

… die selten nahtlos zusammenpassen. 9 von 10 Käufern müssen neben dem Kaufpreis eine 6-stellige Summe in die Immobilie investieren, damit es für Sie passt. Je geringer der Anpassungsaufwand desto höher die Chance auf den bestmöglichen Preis.

3. Fehleinschätzung, wer den maximalen Kaufpreis treffsicher vorhersagen kann

Der Eigentümer, der sich an den überhöhten Angebotspreisen im Internet orientiert, liegt immer daneben. Beim Gutachter ist nur jedes fünfte Gutachten ein Gutachten mit Verkaufshintergrund. Dazu kommt, dass es in der Region so gut wie nie Gutachter gibt, die auf selbstgenutzte Gewerbeobjekte spezialisiert sind. Meine Erfahrung: 95% aller Gutachter sind nicht in der Lage den maximal erzielbaren Kaufpreis einer selbstgenutzten Gewerbeimmobilie plusminus 10% sicher einzuschätzen.
Wer es kann ist ein qualifizierter Gewerbemakler, der jeden Tag vermietet und verkauft.

4. Start mit einem überhöhten Kaufpreis.

= einem nicht marktgerechten Kaufpreis.
Geht zu 95% aus den unter 1 – 3 genannten Gründen „komplett in die Hose“ und endet mit Kaufpreisverlusten von 20, 30, sogar bis zu 75% der ursprünglich durch einen Profi erzielbaren Kaufpreissumme.

Beispiel:
Puth sagt, maximal erzielbar ist 1 Mio €. Die realistische Kaufpreisspanne liegt zwischen 800.000 und 1.000.000 Euro. Der Eigentümer vermarket selbst. Er startet bei 1,5 – 2 Mio. €. 950 TE Interessent klopft an. Wird abgelehnt. Das war Mr. 95%. Auch ein Angebot mit 800 TE wird abgelehnt. Puth hätte bereits Mr. 95% abgeschlossen. Der Eigentümer verkauft dann nach längerer Zeit für 500 TE. Oder wenn es ganz schlecht läuft für 250 TE.  Gern zeige ich Ihnen solche Beispiele.

5. „Wir wollen es erstmal selbst vermarkten – wenn es nicht läuft können wir immer noch einen Makler einschalten.“

Mein Erfahrungswert:

Wer ohne hinreichende Erfahrung versucht seine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie selbst zu verkaufen, der hat in maximal 5 – 10 % der Fälle Glück,
in 90 bis 95% der Fälle verliert er mehrere Hunderttausende Euro.

Davon hätte man mehrere Top-Makler bezahlen können.

 

 

Was sind die 5 größten Fehler beim Verkauf vermieteter Gewerbeimmobilien ?

1. Orientierung an falschen Zahlen >>> führt zu überhöhten Preisvorstellungen

Gewerbeimmobilien werden üblicherweise nach dem Vielfachen der Jahresmiete verkauft, auch Multiplikator genannt. Die Multiplikatoren sind das aus echten Verkäufen abgeleitetete „Vielfache“ der Nettojahreskaltmiete.
Multiplikatoren aus Maklerreports, FAZ, Handelsblatt etc. „kranken” daran, dass die Immobilien, über die dort berichtet wird, häufig Topimmobilien aus Top-7-Städten sind. Oft mit einem Topgebäude, Topmieter und 15-jährigen Mietvertrag. Meist trifft das auf das Verkaufsobjekt nicht zu. Es werden also Äpfel mit Birnen, Pflaumen, Tennis- und Tischtennisbällen verglichen. Das führt zu starken Fehleinschätzungen im Bezug darauf, welcher Kaufpreis möglich ist.

 

2. Keine saubere Verkäufer-Due-Diligence >>> führt zu überhöhten Preisvorstellungen!

“DUE DILIGENCE” Erklärung:

Wie alt ist die Heizung? Wie alt ist das Dach? Wann war die letzte Brandverhütungsschau? Wie lange laufen die Mietverträge? Sind die Mietverträge indexiert? Taugt die Indexklausel was? Welches Geschäftsmodell hat der/die Mieter?
Es gibt dutzende Fragen.

Wenn Sie nicht alle Fragen kennen und nicht die richtige Antwort auf all die Fragen, dann verlieren Sie Geld.

 

3. Übermäßige Risikoüberwälzung auf den Käufer >>> führt zu nicht marktgerechten Preisvorstellungen

Als Folge fehlender Verkäufer-Due-Diligence – also dem Fehler einer vollständigen Übersicht aller Pluspunkte, aber auch aller Minuspunkte, aller Chancen und aller Risiken – als Folge dieses Versäumnisses kommt es zu einer Fehleinschätzung, was man dem Käufer alles zumuten kann.
Beispiel 1: Wenn mein einziger Mieter in 3 Jahren kündigt und das Objekt liegt nicht in einer erstklassigen Lage, dann wird für das Objekt deutlich weniger bezahlt, als wenn der Mieter noch 10 Jahre Mietlaufzeit hat.
Beispiel 2: Wenn in 3 Jahren die Heizung fällig ist und der Dämmstandard 25 Jahre alt ist wird weniger bezahlt, als wenn die Heizung noch 20 Jahre macht und das Objekt nur 10 Jahre alt ist.

 

4. Kein Zugriff auf genügend und vor allem auf die richtigen Investoren

Bürogebäude 1500 m2 Mietfläche, Lage im Gewerbegebiet eines Oberzentrums, in 2000 kernsaniert, ausreichend Parkplätze, soll leer verkauft werden.

Wer sind die richtigen Käufer für so ein Objekt?

Ein kleiner Teil könnte ein Eigennutzer sein. Das ist jedoch nicht so häufig.

Der größte Teil sind Investoren.
Wobei 95% der normalen Investoren wegfallen, wenn das Objekt nicht (langfristig) vermietet ist.

Wenn diese normalen Investoren bei ihrer Bank anfragen, ob Sie ein leeres Bürogebäude finanzieren, dann wird die Bank vielleicht sogar unter Vorbehalt zusagen. Sie müssen dann nur die 50%, 60% 70% Vorvermietungsquote erfüllen, 35% Eigenkapital einbringen, einige Sicherheiten und schon klappt das.

Für normale Investoren ist also die Hürde schon ziemlich hoch.

Bleiben die Investoren übrig, die unvermietete ältere Bürogebäude kaufen.
Das sind selten mehr als eine Hand voll. Das sind meist Projektentwickler. Leute mit Erfahrung.
Leute, die der Bank schon mehrmals bewiesen haben, dass Sie mit so einer Situation umgehen können. Die Bankseite ist bei dieser Gruppe kein Problem. Das Problem ist, dass diese Leute Bauprofis sind, die rechtliche und die steuerliche Seite gut kennen und wissen, wie man gute Mieter findet und wie lange das manchmal dauern kann.

Die kennen natürlich auch sofort alle Schwachstellen – wissen aber auch mit welchem Kapitaleinsatz man das regeln kann.

 

5. Fehler in der Ansprache der Investoren

Ich habe einen Partner der ausschließlich Renditeobjekte verkauft. Er hat Zugriff auf über 3.000 Investoren. Zwei Drittel davon kennt er persönlich. Er macht das seit über 20 Jahren.

Von ihm habe ich gelernt:
Je nach Objekt ändert sich seine Ansprachemethodik. Mehr dazu im persönlichen Gespräch.

 

 

Was sind die Ausgangsvoraussetzungen um den optimalen Kaufpreis für ihre Gewerbeimmobilie zu erzielen?

Wenn Profis Gewerbeimmobilien verkaufen – worauf achten die ?

Die meisten Verkäufer wollen den bestmöglichen Kaufpreis für ihre Gewerbeimmobilie erzielen.
Manche Verkäufer wollen einen Verkauf ohne dass es jemand im Markt mitbekommt, einige haben Zeitdruck, einige haben wenig Zeit und wollen keine Arbeit damit haben. Manche wollen es selbst vermarkten, andere beauftragen einen Makler. Aber: für die meisten ist der bestmöglichen Kaufpreis am wichtigsten.

 

Wenn Sie auch den bestmöglichen Kaufpreis erzielen wollen sollten Sie auf folgendes achten:

1. Sie müssen zwei Arten von Gewerbeimmobilien unterscheiden

1: die selbstgenutzte Gewerbeimmobilie und
2: die (hoffentlich gut) vermietete Gewerbeimmobilie (also ein Anlageobjekt, ein Renditeobjekt)

 

2. Sie müssen von diesen beiden Gewerbeimmobilienarten die Marktbedingungen kennen

Wieviele Objekte davon werden pro Jahr in ihrer Region verkauft ?
Was genau sind das für Objekte (Struktur, Alter, Kaufpreise etc.)?
Wer sind die typischen Käufer und nach welchen Kriterien kaufen die?

Was sind die Erfolgsfaktoren in der Vermarktung dieser 2 Gewerbeimmobilienarten ?

 

3. Sie müssen vorab eine detaillierte „Verkäufer“-Due-Diligence für das Objekt machen

Diese dient als Basis für die Kaufpreisermittlung, und ist später sehr nützlich in den Kaufpreisverhandlungen.

  1. alle vorhandenen Unterlagen auf den Tisch
  2. SWOT-Analyse – Analyse der Stärken, Schwächen sowie Chancen und Risken von Immobilie, Standort und Umfeld

Meine Erfahrung und Empfehlung in diesem Punkt:

  1. Wenn Sie keine SWOT-Analyse machen: Der Käufer wird es später auf jeden Fall tun. Viele Käufer suchen förmlich die Schwachstellen um den Preis zu drücken. Und werden Ihnen später sehr gern für jede Schwachstelle einen (größeren) Betrag vom Kaufpreis runterrechnen.

  2. Schwerpunkt ist zum einen die Beseitigung, Minimierung oder Einpreisung von Risiken, sowie Klarheit darüber welche Ersatzinvestitionen der Käufer in den nächsten 10 Jahren machen muss (Dach, Heizung etc.).

  3. Bei Profi-Investoren taucht bei der späteren Käufer-Due-Diligence häufig ein mehrköpfiges Team vor Ort auf und klopft die Immobilie nach allen Regeln der Kunst ab (Heizung, Klima, Sanitär, Architekt, Brandschutz, Elektrik, Statik. Plus spezialisierte Rechtsanwälte, Steuerberater, Finanzprofis etc.)

 

Erfahrene Gewerbemakler haben häufig entsprechende Experten an der Hand die diese Due Diligence für einen überschaubaren Betrag abarbeiten:

Regel: Entweder vorab einen überschaubaren Betrag (vierstellig) investieren oder später vom Käufer einen hoch fünfstelligen bis sechstelligen Betrag abgebommen bekommen.

Diese Investition lohnt sich für den Verkäufer.

 

4. Professionelle Kaufpreisermittlung

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Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien verkaufen –
worauf achten Profis bei der Kaufpreisermittlung?

Ohne treffsichere Kaufpreisermittlung können Sie nicht den bestmöglichen Preis erzielen.

Gerade bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist die treffsichere Kaufpreisermittlung extrem wichtig, da es aufgrund der eingeschränkten Mobilität der Käufer häufig nur einen einzigen qualifizierten Kaufinteressenten gibt.

Verschärft wird das Ganze dadurch dass 9 von 10 Käufern selbstgenutzter Gewerbeimmobilien zusätzlich zum Kaufpreis 6-stellig in die Immobilie investieren müssen, um Sie an ihre Anforderungen anzupassen. Dadurch fällt der Kaufpreis natürlich geringer aus.

Vereinfacht gesagt:
Wenn es nur einen einzigen Kaufinteressent gibt, der noch dazu in vielen Fällen einen Teil seines Gesamtbudgets für Anpassungen braucht, sollte man ganz genau wissen, wieviel der maximal bezahlen kann.

Zwei Erfahrungswerte machen diese Gefahr deutlich:

  1. Nur ein Bruchteil aller Gutachter ist in der Lage den später wirklich maximal erzielbaren Kaufpreis plusminus 10% genau zu ermitteln

  2. Wer – aus Unkenntnis oder aus welchem Grund auch immer – den einen einzigen qualifizierten Kaufinteressent für eine Gewerbeimmobilie „verpasst“, der kann mit Kaufpreisverlusten von 20 – 75% rechnen, da nur noch deutlich schlechtere Angebote reinkommen. Statt 800.000€ sind es dann nur 600.000€ oder im Extremfall
    225.000€.

 

Wer selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten kann, erkläre ich ausführlich in meinem Artikel Selbstgenutzte Gewerbeimmobilien treffsicher bewerten.

 

Vermietete Gewerbeimmobilien verkaufen –
Worauf achten Profis bei der Kaufpreisermittlung?

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien gibt es deutlich mehr Vergleichsobjekte als bei der selbstgenutzten Gewerbeimmobilien. Dadurch wird (theoretisch) die Kaufpreisermittlung leichter.

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist die aktuelle Marktlage (Käufermarkt, Verkäufermarkt, Zinsniveau, Anforderungen an Eigenkapital, Tilgungshöhe, Sicherheiten, ggf. Vorvermietungsquote bei komplettem Leerstand oder Neubau) entscheidend für den Kaufpreis.

Sie brauchen für die Wertermittlung jemand der jeden Tag im Markt ist – jeden Tag vermietet, verkauft, finanziert. Das ist im Grunde nur der Gewerbemakler.
Der Gutachter muss sich auf Marktberichte (oder Makler) verlassen und liegt daher fast immer 12 -18 Monate hinter dem Markt.

Beim Kaufpreis falsch zu liegen ist bei vermieteten Gewerbeimmobilien nicht ganz so schlimm wie bei selbstgenutzten Gewerbeobjekten, da es mehr Käufer gibt. Allerdings fliegst du (als Makler) bei soliden Investoren raus, wenn du öfter stark überhöhte Objekte anbietest.

Käufer sind oft sehr viel besser über die Marktlage, Finanzierungsbedingungen etc. informiert als der Verkäufer.

Je länger der Mietvertrag mit einem soliden Unternehmen oder einer Organisation ist, desto höher der Kaufpreis.

 

5. Professionelle Vermarktung

Bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien läßt sich die Vermarktung auf eine Frage verdichten:

  “Zahlen Sie lieber 6% Maklerprovision oder lieber 30% Lehrgeld?“

Gewerbeimmobilienvermarktung ist ein komplexes Geschäft.

Wer es zunächst selbst probieren will selbstgenutzte Gewerbeimmobilien zu verkaufen – ohne die entsprechende Verkaufserfahrung, der hat eine 5- bis 10-prozentige Chance da vernünftig rauszukommen.

Die anderen 90-95% der Fälle zahlen Lehrgeld. Im 6-stelligen Bereich. Nach oben keine Grenze.

Ich selbst habe 5 Jahre gebraucht, um beim Verkauf selbstgenutzter Gewerbeobjekte beständig Spitzenleistungen zu erzielen. In der Zeit habe ich ca. 600.000 Euro Lehrgeld bezahlt.

Jetzt kann ich es. Und habe seither bis auf 3 begründete Ausnahmen alle selbstgenutzten Gewerbeobjekte im Alleinauftrag innerhalb der vertraglich vereinbarten Kaufpreisspanne verkauft. Im Schnitt erziele ich 8,48% bessere Preise als die Markterwartung.

Also: “Zahlen Sie lieber 6% Maklerprovision oder lieber 30% Lehrgeld?“

 


Bei vermieteten Gewerbeimmobilien sollten Sie sich 3 Fragen ehrlich beantworten:

  1. Haben Sie Zugriff auf ausreichend Investoren ?
    (wie z.B. mein Partner der über 2.000 Investoren persönlich kennt)
  2. WISSEN Sie GENAU welche Kaufpreise DERZEIT für solche Objekte in der Region WIRKLICH MAXIMAL bezahlt werden ?
  3. Wollen Sie lieber dass der Käufer alle Schwachpunkte ihrer Immobilie herausfindet und dafür massive Preisabschläge macht ? Oder würden Sie lieber vorher selbst eine professionelle “Verkäufer Due Diligence” machen um
    1. alle Risiken und Schwachstellen zu kennen und
    2. Stärken und Potentiale deutlicher herauszuarbeiten.

 

 Gewerbeimmobilien verkaufen:
Worauf achten bei Steuern und Bank?

  • Geschäftsveräußerung im Ganzen / 55-Jahres-Regel beim Verkauf
  • Verkauf mit/ohne MwSt.
  • 3-Objekt-Grenze kaufmännischer Grundstückshandel
  • Klarheit über die steuerliche Belastung des Verkäufers bei Verkauf aus Betriebsvermögen
  • 10 Jahresfrist für steuerfreien Verkauf im Privatvermögen
  • Vermietung an Mieter, die nicht zur MwSt. optieren
  • Vorfälligkeitsentschädigung ?

 

Welche Faktoren beeinflussen den maximal erzielbaren Kaufpreis ?

Grundstück

  • Grundstücksgröße
  • Grundstücksschnitt
  • Grundstückstiefe
  • Grundstückszufahrt(en)
  • laufende Meter an der Straße
  • Hängigkeit
  • Bodenart
  • Grundwasserstand
  • Hangwassereinfluß
  • Erweiterbarkeit der Bebauung – von der Größe her, von der zulässigen GRZ, GFZ, BMZ, Baulinien, Baugrenzen
  • Altlasten
  • Baulasten
  • Grunddienstbarkeiten (Leitungstrassen, Wegerechte)
  • Flexibilität der Nutzung des Grundstücks/Gebäudes (Abhängig vom Bauplanungsrecht)
    • Wenn B-Plan vorhanden:Eingeschränkt bei GI und GE, Flexibler bei MI und MK
    • wenn KEIN B-Plan vorhanden: eingeschränkter bei § 34 BauGB unbeplanter Innenbereich, sehr restriktiv bei § 35 BauGB Außenbereich
  • Erschließung – Grundstück öffentlich erschlossen?
  • Rechnungen zu Erschließungsbeiträgen nach BauGB und Kommunalabgabengesetz
    komplett bezahlt, und Zahlung dokumentiert?
  • Altverbindlichkeiten vorhanden (öffentliche Lasten, Auflagen Baugenehmigungen)?
  • Stromanschlusswerte (z.B. für E-Auto-Ladestationen)
  • Elektro-Auto-Ladestationen
  • DSL-Anschlußwerte (Download/Upload)
  • Glasfaseranschluss auf dem Grundstück
  • ÖPNV-Anbindung bzw. Entfernung
  • Nachbarschaft (Nutzungen, ggf. Gefahr der Betriebseinschränkungen, Störende Nutzung / Zustimmungspflichtigkeit)

 

Gebäude

  • Lage, Lage, Lage…
    …ist für Büro anders als für Gewerbebetrieb mit Produktion und/oder Logistik
  •  Alter
  •  Zustand: / Instandhaltungsstau
  • in den nächsten 10 Jahren anstehende Ersatz-Investitionen (Heizung, Dach, etc.)
  • Alle Bauteile genehmigt?
  • Bauanträge und Baugenehmigungen sowie die erforderlichen Abnahmen/Erfüllung von Auflagen dokumentiert?
  • Noch zu erfüllende Auflagen aus B-Plan/Baugenehmigung?
  • zukünftig drohende Auflagen (CO2, Photovoltaik, Gründach, Versickerung etc.)
  • Brandschutz auf dem neuesten Stand?
  • häufigste Anpassung der Brandschutzanforderungen
    • infolge Nutzungsänderungen,
    • wenn jetzt an mehrere Mieter vermietet wird, was vorher nur einen Nutzer hatte,
    • wenn der neue Nutzer eine andere Brandlast als der Vorgänger hat
  • Altlasten / gesundheitsschädliche Baustoffe
  • Flexibilität des Gebäudes / Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes/der Gebäude
  • Anzahl und Typ Elektro-Auto-Ladestationen
  • Falls Leerstand: je nach Zeitdauer des Leerstands kann der Bestandsschutz gefährdet
  • Stellplätze auf dem Grundstück – Anzahl nach Typ (TG, Unterparker, befestigter Parkplatz, Schotter-/Rasenparker
  • Stellplatzsatzung erfüllt?

 

Vermietungslage / Mieter

a. Objekt langfristig (10-15 Jahre) vermietet an einen soliden Mieter / mehrere Mieter
b. Objekt vermietet an einen Mieter der in 0-3 Jahren auszieht
c. Objekt vermietet an 2-4 Mieter, durchschnittliche Mietlaufzeit > 8a
d. Objekt vermietet an 2-4 Mieter, durchschnittliche Mietlaufzeit > 5a
e. Objekt vermietet an 2-4 Mieter, durchschnittliche Mietlaufzeit > 3a
f.  Objekt vermietet an 2-4 Mieter, durchschnittliche Mietlaufzeit > 1,5a
g. Objekt vermietet an >10 Mieter, durchschnittliche Mietlaufzeit > 3-8a
h. Objekt mit > 10% Leerstand
i.  Objekt mit > 30% Leerstand
j.  Objekt mit > 50% Leerstand
k. Objekt mit > 70% Leerstand
l. Objekt mit 100% Leerstand

 

Mietvertrag

  • schriftlicher Mietvertrag inklusive aller schriftlichen Nachträge
  • Solidität des Mieters
  • Rest-Laufzeit des/der Mietverträge
  • nächster Kündigungstermin
  • Sonderkündigungsrechte
  • Übergabe der Mietfläche schriftliche Übergabeprotokolle
  • Indexregelung vorhanden, gültig, in Anspruch genommen, diverse Stellschrauben
  • Übernahme Mietereinbauten/ Rückbauregel
  • Kautionen für alle Mietverhältnisse vorhanden /Art und Höhe
  • Killerkriterien im Mietvertrag
  • drohender Mieterverlust
  • Mieter mit Mietzahlungsschwierigkeiten in den letzten Jahren
  • aktuelle und frühere Rechtstreitigkeiten mit Mietern
  • Verständnis der Geschäftsmodelle der Mieter

 

Nachfrage nach solchen Mietflächen

  • Nutzung
  • m2-Größe
  • WC’s im Mietbereich
  • Serverraum im Mietbereich

 

 

Worauf Käufer / Mieter achten:

Büro

  • Boden: ESD, schallschluckend, abwaschbar, neuer Bodenbelag
  • Decken: LED-Beleuchtung, Schalloptimierung, neue abgehängte Decken
  • anprechende WCs: Herren und Damen-WC’s (im Mietbereich: separate Kunden-/Mitarbeiter-WC’s)
  • aktuelle Verkabelung (CAT 7 oder z.T. Glasfaser)
  • Serverraum im Mietbereich
  • Änderung/Anpassung Raumstruktur – derzeit Trend zu Einzelzimmern – weg vom Großraum
  • DSL-Anbindung > 100 MBit, oder Glasfaser
  • ausreichend Stellplätze am Objekt
  • barrierefreier Zugang im Objekt
  • ordentliche Dämmung
  • außenliegender Sonnenschutz
  • öffenbare Fenster
  • bei mehr als 2 Stockwerken Aufzug (ideal: Liegendaufzug)
  • ordentliches bzw. ansprechendes Objekt
  • ordentlicher bzw. ansprechender Eingang
  • Klimatisierung von Teilbereichen
  • Preiswerte Stellplätze
  • Elektro-Tankstelle
  • Alarmanlage

Produktion / Lager

  • Bodenbelastbarkeit und -ausprägung
  • Deckenhöhe UK B UK D
  • Dachform
  • Dacheindeckung
  • Dämmdicke Dach und Wände
  • Wände (Art: Gasbeton oder Blech-Dämmung-Blech Paneele 10-14 cm dick)
  • Belichtung seitlich und oben, Lichtkuppeln und RWA
  • Beleuchtung
  • Tore (ebenerdige LKW-Tore). Höhe, Breite, Rampe bzw. Rampentore, Anzahl und Ausprägung
  • Rangierflächen für LKW
  • Abstellfläche für Trailer und Wechselbrücken
  • Funktionstrennung von unterschiedlich genutzten Bereichen:
    Warmlager, Kaltlager, Produktion, Sozialräume, Meisterbüros, Verwaltungsbüros
  • Brandschutz auf aktuellem Stand
  • Kranbahn (Traglast, Hakenhöhe, Anzahl Krane, Breite der Lauffläche)
  • Trafokapazität – ideal eigener Trafo und noch „PS“ im vorgelagerten Netz
  • Außenlager (befestigt, z.T. schwerlastgeeignet)

 

 

Würden Sie gern ihren Fall mit mir persönlich durchsprechen ?

Ich halte mir jede Woche Zeit für einige „Strategie-Gespräche“ frei. Diese sind kostenlos und ohne weitere Verpflichtungen für Sie.

  • Wir sprechen über ihre Situation/ihre Ziele und wie wir Sie am besten erreichen.
  • Wie Sie mit hoher Sicherheit den derzeit maximal möglichen Kaufpreis erzielen?
  • Wir wir es schaffen dass uns andere Makler ihre besten Käufer schicken?
  • Wie ich in jedem Markt 15-30% mehr Nachfrage rauskitzle als alle anderen?
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Ich mache Vorschläge, Sie entscheiden wie es weitergeht. Fair genug?

Jetzt einen Gesprächstermin vereinbaren !
Entweder durch einen Anruf  in meinem Büro: 06441/ 38 1880.
Oder Sie schicken mir ein email an robert.puth@puth-wz.com

Gern höre ich was von Ihnen.

Bis dahin – bleiben Sie munter.

Ihr Robert Puth